当下楼市，最苦逼的人非二手房业主莫属!
一边是蹭蹭不断上涨的挂牌量，逼得他们不得不内卷降价割肉。
另一边则是陆续入市的新房，价格香、产品新，直接抢走不少接盘侠。
但还是忍不住要问，广州二手房市场真的遍地悲剧，房价如葱没人要了?
谁说广州不行了?房价还在涨
看似内卷的广州楼市，其实广州房价，目前依然在涨。
没办法，在广州房价“持久度”面前，“内卷”降价也就是嘴上喊着“不行”，实际上稳如老狗。
大家都知道，北上广深的房价一直都很高。
近期，经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2023新版》的数据，根据数据可以看出来，和去年相比，北上广深的房价都有所下跌。
如果按照使用面积来计算的话，北上广深市中心的房子，仍然足以吊打“纽伦巴东”(纽约、伦敦、巴黎、东京)等世界一线城市。
其中，全球房价最贵的城市是中国香港，约27.5万元/m²;其次是瑞士的苏黎世，每平米约18.56万元;
但如果按使用面积来计算，广州市中心的房价只能排到全球第十、中国第五，在国内仅次于香港、上海、北京、深圳。
事实上，要衡量一个城市的房价贵不贵，除了看绝对值，更重要的是两个指标房价收入比和租售比。
先来看房价收入比排名：
如上图所示，按照房价收入比来排名来看，全球房价最贵的城市是上海，房价收入达到44;而全球排名第二则是广州，房价收入达到37。
也就是说，如果一个人拿着平均工资，在想上海想全款买一套市中心的房产，需不吃不喝需要44年;而在广州则需要37年。
再来看下租售比比排名：
所谓租售比是指住房每年租金与售价的比值，租售比越高的房子，投资价值就越大。
从下图可以看出来，在全球主要城市中，租金回报率最高的是纽约，租售比达到5.4%;其次是伦敦，租售比达到3.6%。
而国内的北上广深市中心房子，租售比分别只有1.5%、1.5%、1.0%、1.1%，与这些国际大都市相比，国内的租售比真的太低了。
不过从租售比可以看出来，北京和上海的市中心买一套房子出租，需要收足66年的租金才能回本，而在广州和深圳，则需要收100年的租才能回本。
结合数据来看，单从市中心普通房产来看，北上广深的房价，无论是绝对值，还是看房价收入比，就连都稳居全球前列，纽约、伦敦、东京都要靠边站。
不过，就当前的房地产行业来说，正面临挑战!
在淡静了一段时间后，房地产行业又开始喧嚣热闹起来了!
据财新11月20日消息，上周三部委召开的金融机构座谈会，四分之一的篇幅，给了房地产。
会议的重点是“三个不低于”，可以说是强制推动金融机构支持房地产，甚至可能形成银行争先恐后向房企，尤其是非国有房企放贷的局面。
此外，监管机构还起草了一份中资房地产商白名单，有50家国有和民营房企被列入白名单。就当前的房地产行业来说，不扩大都不行，就连万科这种经营稳重的房企都有爆雷传闻。
网传房企名单由此可见，目前政策在变着法子，想尽办法，强制给更多房企，尤其是非国有房企，通过各种渠道，在不断的放水。
从政策层面上来看，从8月开始，房地产调控出现了七年来最大幅度的放松，到了10月，几乎所有的核心城市都取消了限购，就连一线城市广州都拿出了番禺、黄埔两个相对核心的区域来“松限”。
在往年，这么大规模的放松，市场早就暖起来了，但这次，效果不能说没有，但持久性确实不好。
从月度数据就可以看出来，9月份，全国一手房成交出现了“小高峰”，但到了10月就开始凉下去了，当月成交面积接近探底。
值得注意的是，从10月初到现在，一二线城市的成交套数迅速下滑;但如果按照目前这个趋势下去，可以预期的11月的数据会比10月更差。
落到具体城市来看，虽然广州放开了部分区域限购，但从10月的成交数据来看，政策效应不明显。
广州二手房挂牌量为142115套，而贝壳内网11月11日的数据显示，广州二手房挂牌量突破18万套。
这就意味着，按照十月份的成交速度计算，广州二手房库存去化，还需15个月的时间。
不过从数据看，近半年以来，广州二手房挂牌套数，实际净增只有4490套，整体涨幅仅为3%。
单如果平摊到每个月，月均涨幅0.5%，且广州二手房成交套数，8月以来，已经实现了3连涨。
如果是8月那会全市二手去化周期需要21个月，现在，则缩短为19个月，短短3月，去化加快将近10%。
不过，就目前广州二手房市场来看，降价成潮，是既定事实。
自2016年以来，广州二手房成交到了今年，降价套数占比达到近8年的峰值。
换句话说，就是今年每成交100套二手房，就有1套涨价，4套没有调价或者调价幅度趋近于0，其余95套，全部都在降价!
从以下数据可以看出，今年下半年，广成交的二手房，其中降价套数占比还在不断扩大，就刚过去的10月份，降价达到98%。
这相当于，广州二手房成交中每100套，有2套0调价，98套降价，这也说明，目前这样的淘笋时机，起码是8年难遇!
降价显然也成为成交最有效的复式，根据近半年数据来看，二手房平均成交周期已肉眼可见的缩短。
不过相比于二手房来看，10月广州新房成交量达到了超过6500宗的峰值，创下了近5个月以来的新高，成功摆脱了今年6-8月的成交低谷。
但一手房还面临不小的库存压力，截至十月底，广州市新房库存总量达到1191.06万平方米，去化周期为19.2个月，继续保持在高位近一年之久。
总体而言，目前广州市场还处于底部胶着盘整阶段，分化趋势不变;信心的总体恢复还需要一定时间，但也没有那么悲观。
那么，广州市场还值得期待吗?
