万科黄埔新城，也是黄埔区最大的旧改项目。说它有争议，是因为旧改本身就自带流量，再加上它的体量很大，位置又有点尴尬，3.5-4.3万的很难不让人去讨论它的价值匹配问题。
根据销售介绍，项目一共规划有11期，一共有5个户型，75-143m²三至五房，都是46层的超高层，目前首推的是一期，是项目里面最靠近小区大门和商业中心的几栋。
产品方面，首推的4栋楼，分别是阅海组团的1#、4#以及观澄的1#、2#，分别是93m²三房两厅两卫ABCD户型、123m²四房两厅两卫A户型，143m²四房两厅三卫AB户型，属于刚需偏改善。
项目每一个组团里面都有独立的公园和泳池，户型方面设计得中规中矩，没有什么槽点，也没有什么特别的优点。
其中阅海组团首推的1#、4#是4梯8户的，均为93m²的三房户型，但分ABC四个不同的格局。
刚走进样板房的时候，93m²给我的感觉整体面积有点小，客厅视觉很窄，不过销售说项目的实用率只有71%，要算上增送面积才有80%以上就明白了，93m²也就是实用可能只有66m²左右，那也就难怪看起来显小了。
93m²户型的整体都是中规中矩的，最大的亮点应该是三开间朝南和全景飘窗跟一体化客餐厨，几个户型之间的最大区别在于朝向。
有意思的是我在踩盘的时候，在阳台看到了正在施工的商业综合体工地上有一户很倔强的钉子户，被项目铲到好像一座围起来的城堡，不知道如果里面还有住人的话，每天是如何出入的。
而观澄组团的1#、2#，推出的户型相比阅海组团的选择性更多，除了93㎡三房两厅两卫、122㎡四房两厅两卫和143㎡四房两厅三卫，主要都是大户型，3梯5户实用率更高，居住起来舒适度会高一些，是标准的改善型户型。
观澄93㎡的D户型是北向，格局方面跟阅海组团的ABC户型差别不大。
而123m²的四房两厅两卫户型有约6.3米的宽景阳台，阳台可望公园，样板房展示时还把客厅旁边的卧室打通，整体空间感更强，南北通透，而且三卧室朝南，通风采光比较好。
其中143m²的A户型是南北通透，双阳台设计，可望社区中央公园的四房两厅两卫格局，也是我们常说的飞机户型，是比较实用的一种户型设计。
B户型则拥有约7.1m的宽景阳台，望花园无遮挡。
143m²AB两个户型对比，A亮点在于南北通透与三卧室朝南，B户型则胜在双套房皆为南向，景观望花园无遮挡。
周边环境略显杂乱，交通也是硬伤 万科黄埔新城北靠黄埔东路，西侧是开发大道，楼盘处于地铁13号线夏园站和南岗站之间，不管从哪个站出发到项目，步行距离都要1km以上，而且黄埔新城是大盘，还没算上从组团到项目门口的距离。
另外，温馨提示一下，上下班高峰的黄埔大道不是一般的堵，如果想选择自驾通勤的，建议慎重考虑这个楼盘。
万科在学校引进、商业运营、配套落地方面的表现算是比较亮眼，这也是万科相比入住率高的主要原因。超级大盘价格难涨出手难的原因主要是放盘量大，相互踩踏。黄埔新城相比于其他几个超级大盘，距离市区、周边接盘能力、物业维护等方面会有优势，后续出手相对容易些。
黄埔新城不适合纯投资。对于周边自住人群，黄埔新城在文冲以东还是很能打的。
对于其他5/13号线沿线400万预算上下，考虑上学，或者计划转手时间8-10年以上的也是可以对比的。
当然同价位还是有不少选择的。注重面貌，发展现状好的，可以对比科学城。通勤近珠城海珠，的番禺比如创新城、客运站板块也是可以对比的。
