近期，很多人都在传播一则消息黄埔要限售回迁房。
于是我们马不蹄停地把政府相关的信息公布网站都搜了一遍，得到了新消息。
谋划于2021年的黄埔城市更新3.0政策，因众所周知的原因而反复调整优化后，于近日终于敲定并印发实施。
一边是长达近三年的政策修订期，一边是苦等已久、心情复杂的旧改村民。
如今新政落地，颇有些云开见日的感觉。
黄埔城市更新3.0政策，全称为《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》。
大家关注的*是，黄埔天量回迁房，放开限售，会不会冲击一二手楼市，导致房价下跌。
这份*新文件我也拿到了，我们来对比一下新旧两版，有什么区别。
在原来的征求意见稿中，原文是这样说的：
规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用，村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年;
自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。
可以看到，原来对回迁房入市，有着诸多限制。
在*新的文件中，对于回迁房的出让，只有以下一段话。
其中比较关键的是：
>>>*新版
旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。
然后就没了，没有再提回迁房自持比例、时间、出售条件等。
若按照*新的文件操作，村民交了土地出让金，拿到房产证，回迁房即可在市面交易。
那回到我们*关心的问题，回迁房入市，会不会冲击黄埔楼市?
回迁房对商品房的冲击!
有证回迁房对商品房的影响，主要是体现在：
*：天量回迁房入市，对商品房租金收益，必然形成降维打击。这一点无需过多分析，大多数租客*主要的需求是租金实惠，房屋基本满足住的需求即可。
第二：天量的回迁房出证入市流通，将会对二级或下游刚需市场，形成踩踏效应。
这里的二级或下游市场，包括两个方面：
其一，对同片区甚*同一小区的次级刚需产品造成冲击。
比如回迁房好楼栋好楼层南向四房户型，对同小区商品房北向二三房户型，性价比可能更高。
其二，对地段价值差距较大的不同片区的刚需房造成冲击。
比如老黄埔鱼珠片区地铁口的有证旧改回迁房南向好户型，对科学城东云埔片区商品房北向户型或南向差楼层，更有吸引力。
而科学城有证且配套好的回迁房好楼层，对于知识城片区的高层商品房，也有一定吸引力。
虽然回迁房与商品房的居住客群、居住氛围、交标品质、园林绿化等指标上，有一定差别，但只要享受的*配套，比如学校、商业、地铁等等，是一样的，甚*前者更好，
特别特别是在价格上，具有较大的差价，对于不少刚需客来讲，是难以拒绝的。
更何况，在现在的新房质量整体下降的大环境下，回迁房与商品房的交标质量差距越来越小，甚*个别回迁房的交标，反而比商品房略好。
另外，对于回迁房居住圈层、户型设计、园林绿化等指标，随着本地村民理财意识、资产意识的提高，一旦在这几个指标上加强约束与监督，回迁房与商品房的价值差也会缩小。
一个关键问题是：同一小区的有证回迁房(其性质就是商品房)，与商品房的价格，相差多少比较合适?
按之前回迁房指标灰色交易行情来看，回迁房指标是同小区商品房价格的40-50%。
回迁房指标，指的是没有建好的回迁房，只有大致面积段，楼栋、楼层、朝向都未确定，需要摇号才能确定。
这种指标回迁房，当然也是没有办证，且何时办证也未确定，这个漫长的等待过程中，还存在反水的风险。
正因存在多种不确定性，所以灰色市场中的回迁房指标价格，是小区商品房的四五成。
而一旦回迁房出证拿到了“红本”，相当于二手次新房，它的一般价格，可能是同小区商品房的六成左右吧。
你觉得呢?
