2023一开始，广州楼市就没有“躺平”二字。
这几天的楼市群里，讨论的已经不是在哪抢蒙脱石散，而是买不买豪宅盘。
黄埔热门盘涨价，同一户型涨了2%；海珠某热门盘准备开盘，10万+/平也要抢；白鹅潭江景盘成交价达到9.8万/平...
10万+/平豪宅爆了
红盘真涨价了
为什么说2023年的楼市回暖，已经从*盘开始了？
呐~以下这几个盘，就是楼市君整理的一些线索。
1、金融城红盘珠江天郦，前两天开放了营销*，传出了开盘价10-12万/平，热度很高。
在金融城一众15-20万/平的楼盘中，天郦10-12万/平的开盘价，性价比明显。
有内部认购的买家透露，个别小户型稍微比均价低，也已经被买家问“爆”了，想买也未必买到。
2、白鹅潭某江景*盘，*新成交价已经达到了9.8万/平。
1月初，该盘的成交价就达到了9.8万/平，为一套一线临江的大面积单位。
翻查中指院发现，该盘价格介于8-9万/平之间（不排除网签滞后）。9.8万/平显然突破了均价不少。
所以说，就算是10万/平的天河价，荔湾的实力买家是愿意为好产品买单的。
3、天河和樾府、城光、朗阅...不少盘已经调整价格了。
前两天，去踩盘发现有盘已经涨了价。是真涨！不是秀业绩、刺激客户那种。
比如万科城市之光涨了1-2%，大兄弟黄埔新城一套也涨了3万。
而开盘不久的天河和樾府基本没有7字头的单位，一些好楼层价格上浮，整体价格约8-8.5万/平。
越秀天河和樾府现场人气图 中海·保利朗阅的好楼层、中大户型也要接近7.5万/平。
还有！在荔湾卖豪宅的中介朋友也告诉我：一手涨价了，二手客户明显多了。
他一个月就成交了5套豪宅，隔壁同事还卖出8-9套。
为什么它们率先复苏？
实际上，这批中*盘率先复苏，不是没有先兆的。
数据不骗人，从2022年起，中*改善盘势头就起来了，霸占了成交前列。
代替了过往的刚需大盘：亚运城、合景誉山国际、绿湖*府...
去年成交*猛的番禺华发越秀和樾府，*第二名足足500套，成交均价超过6万/平。
其次是万科城市之光，成交了1418套，均价约5.5万/平。
如果以成交金额作为标准，越秀就占了前两位，琶洲南TOD的成交金额超过100亿。
也就是平均每套房2136万！可以买10套亚运城。
这也是为什么很多人觉得2022楼市平淡，但均价也能大涨个14%，不符合大部分人的感知。
完全是因为，新房均价被卖的优质*盘拉高了。
那么，为什么2023年上文提到的这些楼盘能够率先回暖？
一方面，在楼市下行波动期间，广州受影响*小的就是天河、荔湾这些板块，开发商仍有竞争拿地的欲望。
中原数据显示：天河、海珠、番禺的成交跌幅介乎10-15%之间，是表现相对稳定的区域。
价格普跌，买家的购房欲望降低，开发商也显然不愿意冒险拿地了。
广州*六区的土地供应从2021年的25%，上升到83%。也只有*靓地，能够刺激拿地了。
这些优质板块、优质资产的价值预期更具确定性，稳住了期待值。
另一方面，当疫情解封并基本稳定，很多利好楼市的举措发生：
比如开发商的推盘节奏加快，市场上素质不错的笋盘，都会被率先消化掉。
同时，这些产品对应的置换、改善客群，就决定了其本身对楼市变化、买房出手时机更具敏锐度。
耀胜新世界广场人气图广州楼市回暖了
但也没有雨露均沾
*后一个问题，*市场的率先回暖，对于买家来说意味着什么？
不得不承认，能完全复苏的楼盘，只占广州楼市的不到10%。
广州楼市成交回暖所以，同样的市场有的受补、有的却被掏空，分化下的市场对每个人的行为建议都不一样：
1、精明的接盘侠，也开始有选择了。
以前的人一有钱就想买房，现在的人一有钱就想提前还款。
去年，投资之都深圳走下神坛，炒房*人欧神爆亏1500万。楼市永远向前的神话破灭了。
就见到不少被忽悠高价上车珠城买家，有好几个业主已经断供了，*后只能走法拍。
所以，普通刚需买家不要高杠杆入场，客观评估自己的口袋和供房能力，不要有过高的预期。
2、市场回暖是一个长期的过程，投资买家要做好心理预期。
如今，广州的楼市政策还没有根本性的变化，要等限购限贷的大刺激，有难度。
去年下半年官方给到的“三颗大补丸”、“三支箭”，今年市场才开始反应过来。
只有时间周期拉长，*区的优质房源的金融价值才会显现。毕竟，再大的刺激，都很难拉动楼市暴涨了。
3、基于家庭资产考虑，改善买家要找准时机置换。
纵观市场，同等价格、等级的新房，99%比二手房要强。
二手市场中，能抗打的房子可能不足20%。尤其是老破小这种折旧资产，能成功换新房会更有竞争力。
因此，抓紧资产调配、优化结构的机会，明年购房者数量相对更多，机会也更多。
对于一手改善盘，如果你看中的这个楼盘属于价格锚点，只要有能力、达到你心理预期的，就不用等。
你们等了很久的窗口期，来了！
