2010年1月30日，广州*高铁站，广州南站正式投入使用。
7年后，南站全年到发旅客1.3525亿人。此后，一直稳坐全国火车站客流量第一。
天量客流，隐藏巨大商机。
然而打脸的现实是，旅客即来即走，天量客流无法转化成有效的经济效益，无法带动相关产业发展。
如何变局?迫在眉睫。
艰难起步
广州南站为何变“广州难站”?
摆在南站面前的，有两个难题，一个是交通，一个是商业。
交通枢纽存在的问题竟然是交通，这似乎有点矛盾和难以理解。
南站的交通问题，体现在站内分流疏导设计不合理，出租车、网约车停车区域区分混乱，停车场难找。站外则是进站道路错综复杂，拥堵严重。
再者，由于南站位置较偏，距离市区十多公里。夜间地铁停运后，打车困难、黑车猖狂、出租车不打表的乱象频出，影响广州的形象。
如果说交通是广州南站变“难站”表面上看得见的问题，那商业，则是南站更深层次的困扰，也是天量流量无法变现的底层原因。
南站的商业，除了站内的一些餐饮店、便利店、土特产店外，不论是站内还是站外，都没有大型商城。
周边开发程度不高，商业配套少，住宅也少。前几年只有东南侧的奥园时代广场，以经营酒店和公寓为主，规模也不大，街边商铺人气不足，很难把人留下来。
南站的商业，需要连片开发，形成集聚效应。
动作频频
南站启动蜕变之路
如何打破僵局，这个规划，在2019年定下来了。
2019年11月，广州市发改委印发《广州南站地区产业发展规划(2019-2025年)》，正式划定南站的发展之道。
这份规划，指出了南站存在的三大问题：低效的产业、低效的土地利用规模和紧缺的环境配套。
根据问题，对症下药，广州南站确立了几个基本思路。
一是要优化布局，打造南站枢纽经济圈。
二是针对土地利用效率低，需产城融合，依托龙头产业项目，打造一批融合发展的价值创新园区。
三，周边和轨道沿线的资料也要利用起来，加强与港澳、深圳、佛山和高铁沿线地区的合作，同时为珠江西岸制造业发展提供服务。
通过这些措施，引进和培育企业主体，吸引人才，营造高质环境，带动区域产业能级整体提升。
至于从哪些产业下手，这份规划也给出了方向。
现代服务业，主要包含总部经济、商会展贸、专业服务、科技服务业、珠宝创意产业，IAB产业则是生物医药与健康、新一代信息技术以及人工智能和*装备制造。
现在看起来，南站产业布局依旧有点普遍撒网的意思。但到底是普遍撒网还是集中力量打一个点成效快，还是普遍撒网后挑出有望成功的一个方向再集中力量去打，这谁也不能未卜先知。
初显成效
南站的商业起来了
规划出来了，重要的是执行。
按照规划的步骤，2019-2020年是战略启动期，后面是加速发展期。
战略启动期，主要是土地的收整、出让，外围片区旧村、村级园区的改造和土地收整。
这一步，这几年动作确实不少，不管是商业用地的出让还是宅地。
早期的商业奥园越时代、敏捷时空一号都在2011-2016年完成了土地出让，但这种零星的商业并没有带来太大的经济效益。
后面，万科、广州城投和新鸿基进来后，南站开始脱胎换骨。也就是这时候，南站进入加速发展时期。
万科：万科世博汇
2016年，万科砸38亿连拿南站六宗商务金融用地，即现在的万科世博汇。这是早期南站商业连片开发的成果，计容面积高达134万㎡，涵盖会展中心、国际学校、特色街区、购物中心、SOHO办公、人才寓所、商务办公等多种物业。
万科投了95亿在这里，现在已投入使用。已引入香港李锦记华南销售总部、香港佳宁娜食品有限公司、华夏中璟基金公司等百强百亿企业，天河城·喜街也进来并已开业，打造南站旁美食与文化聚荟地。
广州城投：花城汇南站和谢村体育设施和产业地块
广州城投，是南站毫无争议的“大地主”、“大财主”，在南站商业崛起路上不可或缺。
其中不得不提的就是花城汇·南站和谢村体育设施及产业地块。
花城汇南站是广州南站的组团之一，也是南站商业重点布局的大手笔。位于站点东中轴广场，与西侧的新鸿基ICC分列站点两旁，东西对立。
体量达26万㎡，是珠江新城花城汇的2倍，预计今年年底开始分批投入运营，这将是南站核心商业起飞的重要发力点。
还有就是广州城投接手的谢村体育与产业地块。
这里除了超大型专业足球场这个IP外，还将打造足球产业、文旅、购物一体的百万方综合体，商业街、主题园林、铂金会所、学校一应俱全。现在已改名为广州足球公园，预计今年会重开销售中心。
此外，广州城投还承担起了南大干线、南站小学、石壁中心幼儿园等南站重点配套工程。
用广州城投自己的话说，就是“世界南站，半壁城投造”。
有城投坐镇，南站何愁不成?
新鸿基：南站ICC
另一个不得不提的重磅商业综合体，即新鸿基南站ICC。
广州环球贸易广场，即广州南站ICC，对标香港ICC，总建面85万㎡，相当于五个天河城。集合商场、写字楼、酒店、服务式公寓、住宅多种业态，预计在2025年起分阶段落成。
南站ICC的重点是商业的引进。新鸿基有香港九龙TOD、香港ICC等成功案例在前，在广州，也成功盘活了天河北商圈的宏城广场(即现在的天环广场、天汇广场igc)。南站需要商业，新鸿基正好可以打开这个入口。
南站正在快速发展，商业上有南站花城汇、广州南站ICC、广州足球公园综合体、天河城熹街等。
产业上，有中建四局总部、李锦记华南总部、翠华集团、三雄极光总部、健力宝华南区总部、佳宁娜集团、华南中璟、广州中车等总部经济。
南站小学、新世界国际学校(广州博萃德学校，私立15年一贯制)、隽新学校(公办九年一贯制)、富力UCLA Health国际医院等教育医疗配套也已落地。
南站规划的蓝图，正在一步步实现，距离流量变现的目的越来越近。
楼市集聚效应初成
房价突破5万/㎡
有人住才有人留下来。
产城融合，有“产”也得有“城”。这方面，南站也在加速落地。
早期，板块只有臻尚苑一个住宅项目，独木难支。现在，加上商办项目，一手新房已经有7个了。
南站核心区，只有广州南站ICC峻銮和南站万科中心两个项目。
南站万科中心即万科世博汇，在售办公产品为主，不限购。
广州南站ICC峻銮是新鸿基南站TOD的住宅部分，位置非常好，南站板块首位。上个月中，B2栋在香港销售，首推20套全部卖完，总价约400-730万港元，平均成交价5.5-6万/㎡。换算成人民币，总价不到400万就能入手。
南站ICC是对标香港ICC建设的，而全球最贵的单价，120万/㎡，就出自香港ICC的住宅项目天玺。
再往外就是广州城投岭南府和谢村区域的越秀星寰TOD和城投广州足球公园。
城投广州足球公园预计会在下半年重新开放样板房，但具体推售什么样的产品、怎么定价还没有消息。
越秀星寰TOD就在广州足球公园旁边，距离7号线谢村站约600米(百度地图直线距离)。项目不大也不算小，有13栋楼，规划1300多户。但教育是短板，项目只配建了幼儿园，其他依靠周边。
广州城投岭南府比越秀星寰更近南站，中间可从南站·花城汇去到南站。而且旁边就是南站小学，商业与教育配套都有保证。
越秀TOD星瀚有交通有学校有商业，配套比较齐全，综合素质高。不足就是离南站还有一个地铁站的距离，周边市貌改善还得看石壁村旧改。
所有项目交付后，再加上旁边的城隽和府和城隽玥府两个公租房项目，长期居住人口将超2万人。
有人在，就有人消费。
这几年，南站发展提速明显，中间虽然也有恒大退场的风波，足球场规模可能缩水，但一切仍在按部推进。
可以预见的是，随着南站ICC、南站·花城汇、广州足球公园的逐部落成，更多的总部进入，南站的商业、产业和配套都将得到全方位的提升，未来或将成广州版的“九龙TOD”。
有意思的是，不久前传来白云站封顶的消息，年底可能就要开通。
对于这个消息，很多人大胆开麦：南站要不行了，离市区远，天量流量要被分流。
对此，不妨一笑而过。且不说两者承担的运营功能不同，一个是高铁站，一个是普铁站，不存在竞争关系。
再者，即便未来有白云站、广州火车站、广州东站以及黄埔站等车站分流南站高铁客量，反而帮助南站“筛选”了一轮客流。到南站的，将以周边佛山或通勤方便的地铁沿线居民为主，客流更精准。
此外，南站主要以大湾区客群为主，未来承接港澳资源相对其他车站更有*。加上规划和配套不断落地，更能留住人，实现流量变现。
南站流量变现之路，不远了。
