还记得今年3月份的土拍吗?
当时，广州城投用21805元/平的楼面价拿下了天河智慧城地块，定名广州城投天禧。
5月中旬，项目曝光过一次产品计划，打算把85%的房子盖成约 105-140平的3-4房。
本来大伙觉得，这块地做刚需，只要稳扎稳打，肯定是能卖好的。
毕竟地块本身的素质放在那：
1、楼面价不高，仅2.2万/平，有望5万+/平开卖，放在天河，门槛不算高。
2、板块在智慧城，后续发展值得相信。
3、没啥竞争对象，最近的是保利天汇五期，只剩最后几栋了。
4、交通条件不错，距离21号线天河智慧城地铁站约1公里。
结果没想到，广州城投天禧志存高远，刚改定位满足不了它，准备朝着改善定位进军了。
规划更改，仅三分之一小户型。
挺难评的，只能说，志存高远。
今天就和大伙讲讲吧。
广州城投天禧，位于天河华观路、大观中路交汇处，总占地约7万㎡，总计容建面近28万㎡，包含商品住宅、商业商务、人才住宅等。
天河智慧城这块地，左边是智慧城-天河产业区，右侧是科学城-黄埔产业聚居区。
距离21号线天河智慧城地铁站约1公里，走路有点久，但小电驴也挺快。而且项目靠近华观路和广连高速的交汇处，驾车出行也很方便。
高快速路方面已基本建成“三横两纵”：“三横”：广园快速、环城高速、广汕快速;“两纵”：华南快速、机场二高。贯穿华观路和广汕路的火炉山隧道也进入了最后的冲刺阶段，开通指日可待。
多明显，简直为了打工族而生的地块，你说怎么就不主打刚需想要玩改善呢?
从曝光的产品设计看，城投天禧分东西两块地开发。
东地块，即028地块，产品混杂，地块内规划2栋住宅，2栋公寓，1栋写字楼，3栋人才住房。
住宅产品以105平小户型为主，搭配少量140平产品，住宅总货量预计265户。
西地块，即027地块，纯住宅比较纯粹，内含 4 栋 32 层塔楼，2 栋 31 层板楼，另有一所幼儿园。
塔楼主力产品为140平，搭配少量的105平、160平，板楼产品为160平和180平各半。
6栋住宅货量合计约551户。
至于户型的侧重方面改动还挺大的，基本把120给去掉了，把140、160和180拉大了。
当然现在这个也不是最终方案，也可能后面还有要改的。
105㎡，面积最小，门槛低，应该是最好走货的，估摸着应该是3+1。
但是同样面积段的竞品天河真的大把，要出头真的得打价格战。
140㎡四房，这个产品就是和天河所有盘正面刚。
主要是大伙都有这个户型，这样下来对比就明显了。毕竟城投天禧学位，纯粹性不够，估计就只能靠价格和产品了。
据说，还有一个135㎡3+1房3卫双主套的户型，这个户型会稍微强点，双主套在天河，少见。
160、180㎡，这种超豪的产品，改善买家更注重对*资源的占有。
这个挑战的就就是保利天瑞，越天和，文津府和保利天汇等竞品，想想都觉得，啊，怎么打啊?
总体来说说，刚需地的气质，做改善盘，难度是真的大，叠加上竞品强劲，城投天禧的压力，有点大。
01周边环境：
正面是华观路，能打，但是背面是村，好处是生活方便，成本低，坏处是部分楼栋看村心情不太美妙。
东侧看村屋、学校、科学城。西侧是相对体面的米酷+万科广场+产业园区。北面的景观好一些，可以望山体、天河大观湿地公园。
问题来了，广州城投天禧地块北侧和东侧都是比较重要的交通要道，东西向的华观路、科学大道隧道、科学大道，南北向的机场第二高速和大观路十字交汇。
机场第二高速还在建，预计年底通车，通车后，这里交汇的车流不小。
也就意味着，噪音真挺大的。
不过城投天禧的设计，商品住宅都远离外部路，规避了一点噪音。
02学校配套：
城投天禧，内部有配建12班幼儿园以及托儿所，在项目的500米范围内有公办的新塘小学和私立的华南师范大学附属外国语学校。
根据就近原则城投天禧可能会分到新塘小学，区一级。
03医疗配套：
附近有蕙心医院、广州医科大学附属中医医院。
04商业配套：
项目本身规划有8.15万平的商业商务体量，周边大型商场很多，诸如天河万科广场、时代E-PARK、科技园的底商等。餐饮、影院等都有，人气很旺。
接下来，广州城投天禧想要出头，也就两个办法：
1、产品真的很猛，搭配天河地段+大观湿地公园景观，说不定能打出一片天。
2、价格压低。只要价格低，什么都好说。
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