这段时间，楼市的风很大。
前有高层发声支持住房需求，后有多地出台稳楼市新政，即使广州的楼市新政还没有真正落地，大家也明白这阵风迟早都会实际影响到楼市。
不过我着实没想到：影响来得居然那么快!这两天，我们发现，广州楼市的风向标——珠江新城，已经开始出现回暖的苗头了。
珠城成交回暖
资金进场抄底!
要聊珠江新城回暖，光看现在的数据是看不出什么来的，因为这个月(截至8月9日)就成交了20套。
20套凭什么说回暖?拉长时间线来看，就能看出端倪。
来看看珠江新城近两年的数据。2022年5月-2023年1月，在整体低迷的楼市和疫情影响下，珠江新城的二手成交一直保持在30套-60套之间。
到今年2、3月，小阳春+疫情压抑的需求释放，珠江新城二手成交迎来止跌回升，成交量激增至138套。需求释放完之后，珠城成交又骤跌到30套左右的水平。
但是这两天我们观察到，前几个月热度消退的珠江新城二手房，8月成交又有了反弹之势。
截至到8月9日，本月还没过完1/3，珠江新城二手房已经成交了20套，快要追上7月的数据了。
按照这个趋势，月底成交可能会突破60套，回升到4月以及去年年末的水平。
我们可以看到，不少之前关注的房源，突然之间成交了。
我跟熟悉的珠城中介聊了一下，他说最近珠江新城的看房客确实是多了起来。
虽然还没有出现几台客同时看一套房的情形，但是利好刺激的影响还是有的，大家看房的积极性已经被提起来了。
从数据来看，近30天珠江新城不少小区的带看次数都超过300次。
这些数据都在透露着一个信号：在利好不断释放之下，广州楼市的风向标，确实出现了回暖的苗头。市场上，开始有资金进场抄底了。
刚需进场
投资客仍在观望
不过，值得注意的是，目前楼市回暖充其量还处于小火苗阶段。想要保持火苗不灭，甚至催生出一团巨火，还需要政策落实加码添柴加薪。
为什么这么说呢?
市场真正回暖上升，有一个重要的信号，那就是炒家、大量资金进场抄底。
但仔细看8月的成交房源，你会发现这个月成交的真豪宅并不算多，甚至大部分成交的都是珠江新城中的“刚需房”。
在20套成交房源中，面积超过144平的只有4套，总价高于2000万的只有3套。
小面积、低总价的房源反而占了大部分。从面积来看，有10套房源面积是低于100平的，甚至还有4套房源的面积在30-40平之间;从总价来看，有7套房源的总价在187-554万之间，都是真刚需才会买的。
这些房源，都是平时关注度不高的，总价单价也相对比较低，可以说都是珠江新城的”边角料 ”，基本只有想上车珠城的刚需会入手。
珠城的中介朋友告诉我，珠城的投资客，大多都是奔着真豪宅去的，2000万以上的豪宅更受投资客的欢迎。
当改善型豪宅的成交占比增高时，“珠城热”才算真正回来了。
从现在的情况来看，政策吹风只是煽动了部分刚需买家的心，投资客都有独立的消息渠道，对楼市的判断也会更加谨慎，估计要等政策真正落实，才会快狠准出手。
珠城的回暖，还在半路上。
对于刚需来说，现在可以入场，虽然不见得能真正抄到谷底，但起码可以买在上涨前夕，且现在选择面广，竞争者较少。
不着急的话，可以继续等等，当你关注到珠城成交大涨，改善型的豪宅成交占比增多时，说明入手的时机真正来了。但同样的，有利就有弊，届时市场真正回暖了，大批购房者、投资客涌入市场，好的房源自然也会很快被其它人拿下，返价现象也会逐渐增多。
买入珠城的逻辑
那么，问题来了，如果真想买，珠江新城该如何买呢?
在统计完今年1-8月珠江新城成交的492套房源之后，我发现珠江新城目前主要的成交趋势：
一是，从今年的成交来看，珠江新城刚需房占比不算高，100-144平以内面积段的房源，仍是珠江新城二手成交的主力。
二是，珠江新城二手成交偏改善化。
今年珠江新城一共成交了161套2000万以上的房源，但有意思的是，在这个总价段，五房及五房以上的房源，只有2套，其余全是4房及以下的。
并不是说珠江新城没有五房以上的房源，而是真正的豪宅买家，并不在意房间数量，甚至越少越好。
所以，现在买入珠江新城，遵循两个原则就可以了。
1、资金充裕的，直接奔着2000万以上的豪宅去，房间数量要少不要多，像中海花城湾、侨鑫汇悦台、凯旋新世界等小区，都是比较受欢迎的。
而且，珠城的两极分化也比较严重，像这样的豪宅基本是不太受行情影响的，之前楼市低迷的时候成交也不少。
2、刚改类型的购房者，尽量买100-144平面积段内的房源，这类型的房源成交量大，也就是说后面接手的人会更多，在市场上的竞争力强，像是保利心语、中海璟晖等都是值得关注的小区。
