近期，楼市有两件事情值得关注!
一是，50多个城市首套房贷利率不设下限;
二是，30多个城市启动二手房“以旧换新”。
直接原因，新房卖不动了!
背后的原因是，二手去化不了，“卖一买一”的换房链条断了!
现在，新房供应大户型多，偏改善。多数买家要卖掉手上的二手房，才能有换房的资金。【首套房贷利率不设下限+二手房“以旧换新”】的组合，刺激刚需入场，消化掉二手住房。
于是，新房也能卖得掉了!
现在，阻碍楼市良性循环(刚需和改善、新房和二手房)的，一是刚需的“接盘”能力，二是换房的动力。从数据看，刚需确实嗷嗷待哺，比如深圳住房自有率仅30%，1000万人住城中村。
但是，潜力需求≠有效需求。
这两年，楼市不景气，但二手住房确实在回升，显示刚需(不得不买房)在入场。但剖析交易结构，发现成交的二手房，都是总价和单价都“可控”的房源，比如广州300万以下的二手房交易占比65%。另外，只有价格“跌到位”的房子才能卖得掉。所谓跌到位，或是跌到买家的心理价位，或是比小区同户型售价(或上一套售价)低的房源，才能交易得掉。
试想，“价最低者”才能成交，这个市场的规模很难放量。因为，浓重的价格下跌预期下，除了不得不买房的(比如结婚、学位等)，最佳选择是“推迟买房”，因为明年价格可能更低。
过去二十多年的房地产市场发展迅猛，几乎始终处于供不应求的状态，但随着市场进入“下半场”，供需关系发生了逆转，呈现出供过于求的局面。
这种变化的原因是多方面的。
随着城市化进程的推进和人口红利的逐渐消失，房地产市场的增量需求开始放缓。同时，过去几年政策调控的加强以及居民购房观念的转变，也导致市场需求出现下降。
另一方面，供应端的问题也不容忽视。由于过去房地产市场的高速发展，大量房地产开发商涌入市场，导致库存积压严重。同时，一些开发商为了追求短期利益，盲目扩张和过度开发，进一步加剧了市场的供需失衡。
此外，随着经济的发展和居民收入水平的提高，人们对居住环境和品质的要求也越来越高。这使得一些老旧小区和二手房难以满足市场需求，导致挂牌量增加但成交量下降。
面对这种情况，政府和市场都在积极寻求解决方案。政府方面，通过调整政策、优化土地供应等方式来引导市场健康发展;市场方面，一些开发商开始转型升级，探索新的业务模式和发展路径。
同时，降低利率、调整税费等政策也是刺激市场需求的重要手段。这些政策可以降低购房成本，提高购房者的购买能力，从而带动市场的活跃度。
然而，需要注意的是，房地产市场的健康发展需要综合考虑多种因素，包括经济、社会、人口等多个方面。因此，在制定政策和调整市场时，需要全面考虑各种因素，避免单一政策带来的负面影响。
总的来说，虽然当前房地产市场面临一些挑战和困难，但随着政策的逐步调整和市场的逐步适应，相信未来房地产市场会逐步走向健康发展的道路。
