内卷的老黄埔，又要迎来一场血雨腥风。
近日（11月24日），黄埔区将军山地块进行了控规调整公示，对用地性质、交通以及公服设施抡起了“大刀”。
具体调整内容为：
·开发大道两侧地块由原商业用地兼容商务用地调整为一类工业用地/商业用地兼容商务用地；
·开发大道东侧地块从原商业用地兼容商务用地调整为二类居住用地；
·新增北侧全互通高速立交，新增横一路支路，延长纵二路、纵四路，新增横四路下穿隧道，拉直规划金竹山路；
·规划新增九年一贯制学校1处、小学1处、幼儿园2处、养老设施1处。
是的，你没看错。
商地变成了宅地，又新增了幼儿园、小学、九年一贯制学校，优化了交通...俨然一座新城。
如此的“华丽转身”，背后发生了什么故事？
将军山项目前身为将军山采石场，分为裕东、润埔以及鑫璟地块三部分，因土地利用效率低下，在2019年左右走上了收储之路。
公开资料显示，2020年5月，夏园联社名下的裕东公司国有土地使用权正式被收回。
按照规划，开发区投资将携手科学城投资，投资超100亿元对地块实施转型升级开发。
项目拟建设为“将军山粤港澳大湾区创新园”，导入IAB、NEM等战略新兴产业、新基建等数字经济产业。
去年，鑫璟、润埔地块也分别加快了收储的步伐。
2021年10月，开发区建设投资有限公司就发出了对鑫璟地块收储项目拆除工程招标公告，拟对其地上建构筑物进行清拆；
12月，受区土储*委托，南岗街协同各方，也顺利完成了润埔地块剩余用地收储实施工作，全面清退企业。
此次进行公示的AP0903、AP0706规划管理单元，北*广深沿江高速，南*黄埔东路、东*丹水坑路，西*油库路，包括了现万科尚城、电力一局大院等。
但规划调整的是金竹山路以西、横五路以北、黄埔新港支线以东部分。
从今年3月发布的《广州市2022年建设用地供应正式计划宗地表》来看，收回的将军山地块，占地面积约44万m²，计容建面高达177万m²。
老黄埔的供应，不仅有旧改项目的陆续释放，又多了一个“搅局者”。
提到旧改，就不得不说，环伺在将军山地块周边的夏园、沙步、笔村几个“巨无霸”。
笔村（笔岗）与沙步两个项目推进得比较快，也进入了落地转化阶段。
其融资商品房富力新城与万科黄埔新城，撑起了开发东区—南岗半壁江山。
但夏园进度较慢，直*后来合生创展和科学城加入，才迎来了新的局面。
在民企们大多自顾不暇的市场环境下，接盘、兜底黄埔旧改的以央企、国企居多，合生进场收获项目也让不少人觉得意外。
当时我们猜测，这或许有出于市场规模扩充的考虑，也有草蛇灰线的布局。
毕竟合生（或者说朱氏家族）在黄埔的运作，还有更大的愿景。
早在今年年初，市场就传出消息，合生与黄埔签订2.3平方公里改造合作协议，涉及多个旧改项目。
而更早之前，在合生创展的城市更新展厅中，今天提到的将军山项目，也赫然出现在其沙盘中。
说起来，参与将军山收储的科学城集团，与合生创展有着密切的合作关系，早已是公开的信息。
如今地块性质从商业变成居住用地，货值实现翻天覆地的变化，会不会是当时合生接手夏园和茅岗东的条件？
我们不敢下定论。
但可以肯定的是，截止*目前，在旧改领域上，朱家已在黄埔落子了火村、迳头村、宏岗、莲塘村、夏园、茅岗东等。
这些项目连点成线、连线成片，会给市场带来极大的撼动。
毕竟此前由合生和珠光共同操盘的黄埔*城，就是他们给楼市丢下的一枚“炸弹”。
270万㎡的巨无霸体量，开盘3万/㎡的价格，比周边二手房低10%，大盘+低价的模式，横扫整个科学城，引发了区域板块的房价地震。
回看将军山地块，在本就有诸多大盘割据的老黄埔板块，如此新增的大～规模土地，将来入市，势必会掀起新的风浪。
黄埔新城、富力新城、星航、臻珑府...拔刀吧！
