最近，广州楼市出现有趣现象：海珠南洲的中交天翠和绿城馥香园开盘反响平平，而芳村部分楼盘却销售*。南洲新盘品质不俗，为何市场遇冷？芳村又凭什么逆势热销？背后的区域分化现象值得探究。
南洲板块的中交天翠和绿城馥香园，产品力并不弱：绿城馥香园延续精致风格，中交天翠的园林和会所也颇具档次，且两者装修标准在同价位楼盘中较为良心。然而，高价成为其滞销主因。
南洲在广州人认知中是“刚需上车区”，过往二手房均价多在3-4万/㎡，新盘却喊出5-6万/㎡，远超区域价值。中交天翠首推120㎡以上大户型，总价600万+；绿城馥香园最小110㎡，门槛500万+。本地客觉得“加钱不如选广纸或海珠西”，外围改善买家则认为“南洲非核心区，不如荔湾、黄埔”。此外，南洲双盘集中供应，而周边广纸新城二手房价格下调，进一步削弱新盘性价比。
反观芳村，万汇天地朗庭、保利和悦滨江等楼盘却凭借灵活策略脱颖而出。开发商果断降价，推出“工抵房”特价（单价直降3000-5000元/㎡），并通过首付分期、送装修等促销手段吸引客户。主力总价300-400万的定位，既契合荔湾老广的置换预算，也承接了天河、越秀刚需客的外溢需求。同时，白鹅潭商务区的规划预期，让买家愿意为未来潜力买单。
这次市场分化揭示：广州购房者愈发理性，性价比成为决策核心；区域固有认知短期内难以改变，南洲需时间扭转“刚需板块”印象，而芳村通过精准定价成功破局。未来，南洲新盘若能调整策略，推出小户型、加大优惠，或可缓解销售压力；否则，在广纸二手房的价格冲击下，处境将更为艰难。
楼市没有“绝对的好地段”，只有“合适的价格”。南洲与芳村的反差，正是当下买家心态的写照——“不是不想买，而是要看值不值”。
如果是你，会选择南洲新盘，还是芳村降价盘？欢迎留言讨论！
