经过了过去两年的剧烈震荡与分化，在广州买房逻辑已巨变：要么买最好的，要么买最对的。
1、买最好的，也就是我最近一直跟大家强调的龙头理论。核心区域的龙头盘，所有人都知道前景好，可以做到自住+投资兼顾，但价格摆在那里，多数人够不上。
2、买最合适的，也就是以自住为核心，最重要的是满足自己及家人中短期的多数需求。在此之上，能兼顾长期的增值当然更好。
很多人可能不太理解，道理我都懂，但你能不能告诉我，到底啥叫最合适的房子?
我一直和大家说，宁愿踏空，也不要买错房。
现在的市场，是分化的市场。龙头盘，看不到顶;杂毛盘，看不到底。
在最近这波涨价潮中，受到追捧，卖的好的房子，基本都是地段好、配套好、产品好的龙头品牌盘。
比如：
荔湾的保利和悦滨江，3月网签358套，位居广州楼市第一;
海珠的保利湖光悦色，套均价格1000万起，竟然做了2、3月海珠的套数和总金额的双料销冠;
黄埔的保利锦上，从开盘到现在热度就没下来过。
更重要的是，楼市大环境变了，以前买错了还有纠错的机会，实在不行换一个，但现在一旦买错，代价可以如天大。
但若买对，那就是偷着乐了，房价也会坐上助推器。
比如琶洲的保利天悦，挂牌价已去到了19.8万/㎡。
我清楚地记得，2012年开盘的价格约2.3万/㎡。
10年时间，翻了8倍。
当年买了保利天悦的业主，都是属于躺赢的那种：一套200㎡的四房，10年就能赚3000多万，每年300万。
所以，现在买房，买对很重要。
不管是改善还是刚需，越早买一个能一步到位，省去中间各类换房成本的房子，已经是现在很多买房人的必要选项了。
就拿户型来说，现在的刚需市场，早已经没有二房的容身之地，三房才是现阶段的主流。但我要告诉你的是，如果你现在买房，踮踮脚能买四房的，我建议直接上四房!
原因有四：
1、看市场趋势。
如果你再仔细观察这两年亮相的新盘，会发现两房户型几乎销声匿迹，三房已经成为最低配置，四房户型越来越多。
像保利天汇、珠江花城、万科城市之光等新盘的四房户型，不仅最贵，还是最难抢的。
数据显示，从2016年至今，广州四房成交是唯一一个市占率稳步上涨的，广州四房市占率一路猛涨，2022年已高达27%。
目前，四房的成交量已超过一房和二房之和。
在二手房市场，三房和四房，也已经占据了绝对主导地位。
截至今年4月初，广州贝壳二手住宅，四房的挂牌量占比已达10%，三房的挂牌量占比41%，五房及以上占比3%。
2、看居住需求。
本来，即便是一孩三代同堂，三房空间住起来也太紧凑了。更何况，现在很多家庭都有二胎、三胎的打算，三房更是完全不够住。
比如我的一个粉丝，他在老黄埔买的三房只有92㎡，夫妻二人住主卧，父母睡长辈房，打算两个小孩共用上下铺一间房，现在倒是勉强够住。
但等到两年后收楼，孩子都长大了，需要自己独立的空间，三房就不够住了。到时候还得操心换四房，又少不了一番折腾。
3、看换房成本。
我的另一位粉丝，本来好不容易凑够首付买了一套三房，每个月都背负着高昂的房贷，加上平时的生活开销，基本也存不到什么钱。
另外呢，换房成本也不低，交易税费高，未满5年要课重税，短期内去换一套四房基本不可能。
而且增加的换房成本也是一个不可忽视的压力。
根据中指院数据显示，2021年在广州从三房换到四房，平均都要增加178万，在黄埔也要小百万。
到了2023年，这个成本增加只会高不会低。
4、看置换难度。
未来能不能按预想中的那样去置换，也是一个问题：
一是你的房子届时能不能卖得起价。
二是能不能以理想的价格及时卖掉。
比如知识城的腾飞园中新里，有套房源挂牌3年多了都还没卖掉。
像这种情况，如果不割肉，卖掉可能就遥遥无期了。但不卖，又会影响到换房的资格和首付资金。
结果陷入两难之中：割肉吧，心疼;继续住吧，憋屈，满足不了家庭需求。
而四房就要比三房好很多。
最近我去踩盘时发现，一些小区的四房的挂牌单价，往往会比三房高，成交周期也比三房快多了。
比如牛奶厂的龙湖首开天宸原著，最近成交的两套房源：
四房户型成交单价去到8.2万/㎡，挂牌4个多月就卖掉了;
三房户型成交单价却只有6字头，成交周期超过一年。
也就是说，买四房越来越是大势所趋，对相当一部分人来说，不管是投资还是自住，四房才是那个最合适的选择。
