刚刚过去的周末，房地产迎来力度*大的“双十一”。
由央行、银保监会联合印发的“金融16条”措施，被不少业内专家视为真正的“政策底”。
如此大动作，对接下来的广州楼市意味着什么？
又是央行&银保监联手
房企融资+政策层面*有看点
之所以说这是政策底，关键在于，文件是由央行和银保监会发文，从金融端支持房地产。
回顾*近两年楼市调整，大多数问题的起因，都是金融端收紧导致。
比较标志性的是2020年，同样是央行、银保监会联手，推出“三道红线”政策。
以此为开端，加上各地限购、限售、银行加息等操作，房价上涨势头被遏制。
如今发布“16条金融措施”，正是对此前政策的调整。细数下来，有三方面*值得观察：
一、房企层面，解决民营房企资金问题。
需要注意的是，文件流出之前，央行空投的2500亿民营企业债券融资已正式落地。
图源：央行
二、政策层面，各地实行差别化住房信贷政策。
文件提出，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体*付比例和利率水平。
这是将权力下放，给各个城市在政策调整上留出更大的空间。
文件发布前后，杭州、北京等地陆续响应，对现有“限购、限贷”等政策进行了调整。
杭州降低改善*付比例从6成下调为4成，也取消了“认房认贷”，本地无房户也可享*套3成*付；
同时，*套房贷利率*低为4.15%，二套*低利率为4.9%。
北京方面，则是调整了台湖、马驹桥地区的限购，京籍家庭可购2套住宅，非京籍无房家庭连续5年社保或个税可购1套。
图源：北京住建委
三、保交楼层面，鼓励金融机构敢于放贷。
关于广大买家关注的“烂尾”问题，文件也给予更大支持。
保交楼纾困资金将全面开闸，既支持银行提供保交楼专项借款，又鼓励金融机构提供融资。
关键是，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
这一条很大程度将提升金融机构放贷积极性，实质推动“保交楼”进程，重塑购房者信心。
三点变化请注意
成交量、第四轮土拍、政策调整…
这份纲领性的文件，对广州楼市会有何影响呢？
我们可以通过观察三点变化，提前预知未来楼市的风向。
一、市场端，*观察成交拐点的出现。
从8月开始，广州一二手房价持续出现环比下跌。比价格变化更明显的，是成交量下滑。
尤其是新房，统计显示，今年1-10月全市新房成交约5.4万套，不到去年同期的2/3。
现在是房企冲刺期，市场的价格底大概率会继续夯实。等成交量回升，才代表市场情绪开始转变。
二、土地供应端，民营企业的出手将是一个标志。
回顾广州*近几轮集中供地，基本上都是“国家队”在撑场面。“缺钱”的民营企业，迟迟没有出手。
截*目前，2022年广州土地出让金仅1030亿，只有去年的60%，连2020年一半都不到。
有消息人士透露，接下来土拍也会冲业绩，广州*快近期就会挂出第四批供地名单。
现如今融资条件放宽，要是这次有民企出手拿地，也能间接说明业内对市场后势有新判断。
三、政策端，广州受疫情冲击，经济受挫，需要一些调整来提振。
未来广州会否跟进杭州、北京等地的动作，无疑是影响市场的关键。
*于新政内容，从*付比例、外地购房社保个税年限调整，到二手增值税“5改2”等，一直是外界关注焦点。
其中，“5改2”政策呼声颇高。很多置换客被这个问题卡住，二手房卖不动不想卖，间接影响新房成交。
外地户籍的社保个税年限调整，目前黄埔、南沙只是“定向放松”，今后仍有不小下调空间。
云雾正在散去
从数据上看，对比今年上半年，广州一二手房价连续多个月出现下降。
形势变了，又有重磅文件出台，广州或许真的到了出招的时候。
对于今年年底的楼市变化，你有什么看法？
