倒计时一天，魔幻的2022年就要过去了。
往年这个时间，都会拉一份长长的名单，展示过去一年广州旧改招商所取得的斐然成绩，给大家打打鸡血。
今年情况有些不同，旧改迎来大变局，常规操作也不再常规了。
城市更新从大刀阔斧的激情转变到了精雕细琢的冷静，我们对政策的解读、趋势的总结也更多了。
但旧改开发周期长、沉淀资金量大，不确定性风险太多了，对许多居民、对房企而言，利好固然重要，但也只有瓜熟蒂落那一天，才能真正放心。
而评判一个项目是否跑在前面，商品房入市就是一个冲刺撞线的信号。
那么，有哪些旧改准备在2023年“大干一票”呢？
据不完全统计，天河、海珠、黄埔、白云及番禺五区，共有11个旧改有望亮相。
这些项目总投资近648亿，计容总建面近1260万㎡，体量超百万方的就有7个。
产品嘛，有刚需，也有不同价格梯度的改善产品，更有“*豪宅”，花样不少。
眼下政策友好，有置业打算的朋友们，不妨多多关注这些新增供应。
天河区
冼村旧改——保利天御
冼村是珠江新城*早启动改造的项目，自2009年便被纳入改造计划，总投资高达150亿元。
然而，由于种种原因，项目推进多年却迟迟未能完成，被视为繁华CBD里的一道瞩目的“伤疤”。
幸运的是，近年项目陆续取得了重大突破。2018年项目一期552套回迁房已顺利分房入住，目前三、四、五、六期摇珠分房工作也在*开展中。
而由其转化而来的新盘案名为保利天御，在今年4月就发布了批后公示，有望在2023年入市。
相关规划显示，项目将建设1栋商业*（3-4F），3栋办公楼（27-54F），以及3栋住宅（54F）。
其中住宅产品涵盖建面约240-450㎡户型，带豪装，吹风18万+/㎡。
纯粹的豪宅路线，又是珠城“*后一个住宅新盘”，地段、产品以及*性都没得说，不愁卖。
新市头旧改——方圆滨江壹号
新市头项目，或者说方圆·滨江壹号，是典型的“鸽子精”，阿拆从2022年盘到了2023年。
作为“旧改大户”，黄埔即将释放的旧改供应，从货量来看，是当之无愧的NO.1，毕竟，这本就是全市实施方案批复*为“积极”的区域。
从今年9月以来，广州陆续有约11个旧村实施方案批复，黄埔就占了7个。
结合项目进度与企业推货节点来看，将有6个旧改或会入局搅弄风云。
本就不平静的黄埔楼市，又是一场血雨腥风。
勤诚达三子：洋田、黄登、长龙。
来自深圳的勤诚达，妥妥是位“闷声干大事”的主。
其进入广州仅五年时间，就已相继插旗6个旧改项目，光是在黄埔就有洋田、黄登以及水西长龙。
这几个项目，从正式确定合作关系到酝酿入市，*短仅用了不到半年时间，可谓神速。
这三个项目，目前案名也都出来了，分别是勤诚达·悦城/悦峯/悦府。
其中，位于知识城板块的悦城（洋田村），是勤诚达在黄埔摘牌的*个旧改，也是几个项目中体量*大的。
洋田南临广河高速，往东就是增城中新，穗莞深城际新龙站（在建）与项目直线距离约300m，开通后可换乘地铁21号线。
周边教育也是一大亮点，方案显示，洋田村未来将打造6所幼儿园、2所九年一贯制学校（66班+72班）以及1所高中（36班）。
在售新房是同样主打教育牌的升龙·学府上城，均价3万+。
与洋田同期签约的黄登村，则将化身为勤诚达·悦峯，位于长岭居北部，东临广汕公路，和目前南部的“供应大军”还有3公里左右的距离。
项目周边被山体环绕，西南、东北侧有木强水库、金坑水库，生态环境资源优越。
从此前规划来看，项目将打造康养*社区，拟在未来3-5年内引入多家大中型以养老服务产业为主的企业。
｜黄登规划效果图
说起来，长岭居的人气一直差了那么点意思。
南部集聚了密集的住宅区，倒也算得上宜居，但悦峯项目作为北部的*个新盘，虽然有产业的布局，还是面临着不小的挑战。
进度*快的长龙项目（勤诚达·悦府），位置算得上是三个项目中*“*”的，广汕快速路两侧，属于扩容后的科学城范围。
轨道交通方面，有地铁21号线长平站，以及建设中的7号线二期水西北站。
项目总体量约52万㎡，将打造为集住宅、商业、办公、教育于一体的综合体，周边在售新盘不少，包括星樾山畔、中铁建信达花语天宸、振业天成等均价横跨3字头到5字头。
“著名”二手科城山庄，挂牌价接近5.1-6.6万/㎡。
万科洋城岗
洋城岗项目属科学城刘村社区，东*玉云路，南*玉泉小学，西*云信路，北*开源大道，去年正式选定了万科联合体为合作企业。
由于紧挨着万科金色梦想，又是同一开发商操刀，这个项目也被不少人视作金梦“二期”。
从改造方案来看，项目商品房计容建面约10万方，将配建12班幼儿园15班小学。
小学学位要求在改造范围外统筹落实，也就是在玉泉小学的基础上进行扩建。
对于洋城岗项目来说，这是一个加分项。
虽然在上一波行情中，金色梦想二手已经冲破了4万大关，但目前均价还是集中在3万+，洋城岗将来的打法，也还是主攻刚需，快速出货。
不过，和黄埔新城低价+大盘的路子不同，这个项目体量小，规划设计可能会更精细一些。
老黄埔：合景双沙、恒大&城投庙头
这两个项目，我们也介绍过多次了，大家也都不陌生。
其中的双沙旧改，位于老黄埔*区，是比较罕见的南向望江项目，预计会开发偏改善的项目；
而庙头项目虽然经历了不少波折，但有了广州城投的加入，进度也明显加快，双地铁，又有超47万m²的商业配套，依旧值得期待。
小坪村——佳兆业白云城市广场
这个项目从2020年就吹风要入市，一直呼之欲出，却无奈一直没开得了盘。
目前项目融资一期地块已全部封顶，待融资商品房的土地款补齐，拿到国土证，即可开盘卖楼。
预计*推79-123㎡三-四房，吹风价5.5-6.5万/㎡。
42万㎡、9000户的规模，无论是开发成本，还是销售时间，甚*市场吸客力，都有足够强的*。
碧桂园南浦、星河罗边
作为番禺旧改的”先锋“项目，南浦和罗边，自2018年相继牵手碧桂园、星河之后，已经过去四年时间。
今年三月我们去现场看过，两个项目拆除率都不低，南浦的融资住宅也已经开工建设。
不过，坐落于创新城的罗边旧改，曾在年中传出了停工消息，又因合作企业星河退出南沙珠宝小镇旧改，引发了诸多担忧。
幸运的是，暂缓数月，项目又启动复建区开工仪式，从项目公司股权结构来看，星河依旧在里面。
