就在昨天，天河广棠片区迎来土地交易新动态 —— 越秀地产拿下了这里的 AT0606021 和 AT0606011 两宗宅地，总金额达 348401 万元。
具体到楼面价，AT0606021 地块约 30950 元 / 平，AT0606011 地块 31380 元 / 平，两宗地块均以底价成交，既贴合当前市场的理性节奏，也透露出越秀对这片区域发展的认可。
这两宗地块落在天河智谷广棠片区，这里是天河近十年规模最大的土地收储区域，总面积有 1043 亩，规划方向是 “科创研发 + 生态宜居”，未来会打造成产业、居住、生态兼顾的综合片区。从生活配套来看，生态上有车陂涌湿地公园，平时居民散步、带娃休闲都有合适的去处；
教育资源更是让人省心，地块学位由广东实验中学统筹，还能参与清华附中湾区学校的摇号，从幼儿园到中学的教育需求基本能覆盖，有孩子的家庭不用太愁上学问题。
交通方面，目前地块离已开通的地铁 21 号线棠东站约 2 公里，日常出行主要靠公交，但规划中的地铁 19 号线会在地块北侧设站，等地铁建成后，通勤会方便不少。
商业配套现在有乐天棠德广场、天河棠下智汇 Park 这些地方，就是距离稍远，随着片区慢慢发展，商业氛围预计会逐步变浓。
最让人期待的是，这两宗地块的容积率都控制在 2.1 以内，在天河核心区土地资源紧张的背景下，这样的低密地块比较少见，能为打造舒适住宅打下好基础。根据出让要求，同一主体可以把两宗地块统筹开发，能合理安排计容面积、地下空间和公共服务设施，还鼓励建空中连廊或地下通道，整体规划会更科学。
同时，现在政策支持增加住宅阳台面积，半开敞空间按一半算容积率的比例上限提到了 20%，主景观阳台进深也没限制，这让项目在产品设计上有更多灵活度，市场大多猜测这里会建低密小高层住宅，居住体验会比较好。
不过也得客观说些需要注意的点：地块周边有几个工业园和加油站，还靠近岑村机场，未来可能会有一定的噪音干扰。好在规划里已经考虑到这些问题，项目建设要满足岑村机场的净空控制要求，北侧靠近规划地铁 19 号线站点的地方，还要预留公共开敞空间并做首层架空控制，建筑密度也能通过专项论证调整，这些措施能在一定程度上缓解环境带来的影响。
从市场情况来看，地块所在的东圃板块，今年 1-9 月商品住宅卖了 1032 套，比去年多了 10%，占天河区成交总量的 33%。其中 120-144 平方米的改善型户型*，占比 31%，截至 9 月末这个户型的库存去化周期是 16.2 个月，供需还算稳定。
近 13 个月里，地块周边 3 公里范围的商品住宅成交均价达到 74144 元 / 平方米，旁边的城投珠江天河壹品今年 1-9 月卖了 148 套，均价 61830 元 / 平。对比这次 3.1 万元左右的楼面价，项目有合理的利润空间，未来定价也有灵活性。
而且东圃板块这几年一直是天河涉宅用地供求的重点区域，2022-2024 年共供应 9 宗涉宅用地，成交 6 宗，之前入市的华润置地天河润府一期、联投文津府等项目，市场表现都不错，越秀这次的地块凭着低密规划和优质配套，很可能成为天河改善型购房市场的新关注点。
其实越秀今年在广州拿地很积极，算上这次广棠地块，已经拿了 7 宗，总金额超 81 亿元，拿地数量和金额都排在市场第一。就在拿下这两宗地块的 3 天前，越秀还花 11.94 亿元竞得了番禺大石地块，3 天内累计投入近 47 亿元，能看出它资金实力雄*厚，也很看重广州市场。
作为本土国企，越秀对广州的城市发展节奏、购房者需求都很了解，这次布局广棠片区，也是它持续深耕广州、稳住本土市场的重要一步。
据悉，广棠项目预计今年内推进城市展厅建设，年底就能入市，到时候会给天河有改善型购房需求的人多一个优质选择。
