目前，南沙热度*的是金洲-蕉门、南沙湾、明珠湾、万顷沙4个板块。新盘则主要集中在黄阁、金洲-蕉门、南沙湾、明珠湾4个板块。
大先生这次去南沙，*考察的也是上面这些板块，挨个来说。
金洲-蕉门板块
考察第*，我*先去的金洲-蕉门板块。
金洲-蕉门板块是南沙*早发展，也是*成熟的区域，聚集了南沙当前*主要的教育、医疗、商业及市政资源。
南沙区府坐落于此，大型商圈有万达广场，交通有地铁4号线，焦门河穿城而过，居住氛围*为浓厚。
这次去南沙万达广场，明显感觉人流比之前多了，应该是这个片区楼盘的入住率更高了。
板块内围绕金洲地铁站而建的，大多都是二手楼，售价在2.3-3万元/㎡。
我去中大城、越秀滨海御城等几个二手楼盘，发现入住率都还不错。
但板块内在售新盘很少，大部分为清尾货状态，剩下的户型也比较单一，要么就是小两房，要么就是大平层、复式和别墅。
而且楼盘整体素质不一，有些形成规模并自带配套，有些就一栋单体楼，周边配套欠缺。
这个板块，怎么买都不会错，适合对居住氛围、交通出行、配套设施有一定要求的刚需买家。
*不足的是，板块没有概念支撑，未来发展欠缺动力，房价上涨空间有限。
黄阁板块
从区府往北走一段，就到了黄阁板块。
黄阁没有规划上的*，也不属于自贸区范围。汽车产业是黄阁*能拿得出手的牌面。
因为是南沙老区，所以黄阁的环境面貌稍显破旧，板块内旧村较多，虽然目前已经挂牌改造，但旧改这件事从来都不是易事，未来究竟改造到什么程度，比较难说。
但在地理位置上，黄阁要比南沙其他板块更靠近广州。
坐地铁4号线从黄阁汽车城站出发，46*可以到琶洲，50*可以到金融城和客村，1*可以到珠江新城，勉强在珠江新城1*生活圈内。
在房价上，黄阁相对于蕉门-金洲门槛要低很多，是南沙难得的价格*。
目前，板块内有金科·集美御峰、南沙保利城、南沙·十里方圆等7个在售一手楼盘，价格在2.1-3.1万/㎡。
不过这些新盘大多距离地铁站都比较远，需要自驾或是公交接驳，且周边商业配套基本仍是黄阁原有的配套，档次较低规模较小，日常生活消费不是很方便。
回到值不值得购买的问题上。
黄阁拥有稳定的产业人口支撑，距离南沙老城区及明珠湾新区都不远，新盘售价也不高，70万*付就能上车。
但目前整体比较“乡”，配套不完善、距离地铁站远等硬伤，短期内难以改善。
对于在南沙工作，但预算不多的购房者来说，是一个折中的选择。
明珠湾板块
在去明珠湾之前，我从黄阁继续往北开，绕到榄核、东涌、大岗三镇走马观花看了一圈，再往南去到明珠湾。
之所以没有细看，是因为这些位置非常破旧，未来也没有太大的改观，基本没有投资价值。
虽然都是走的*路线，但和南沙湾恰恰相反，明珠湾板块无缝对接主城区，显而易见的高规格规划，*就业*的逐步落地，和*的自然条件，让明珠湾成了南沙*热门的投资目的地。
板块内细分了灵山岛尖、蕉门河口片区、横沥岛尖、慧谷西区。
其中，灵山岛是明珠湾起步区的住宅配套区，规划配套好，有山有海有*，房子自然也是卖得*快的。
我这次去，发现灵山岛遍地都是正在热火朝天施工的塔吊。在土拍市场，许多开发商也争相抢入灵山岛尖，频频刷高地价。
按照政府的规划要求，灵山岛尖的产业全部集中在东侧，住宅项目则集中在西侧，产品比较丰富，从两房到六房，从复式到叠墅，在这里都能找到。
楼盘整体价格在南沙都偏贵，基本都在3万/㎡以上，*的逼近4万/㎡，小户型也基本都卖完了。
从豪宅角度选的话，推荐低密度、容积率的华润置地瑞府，坐拥一线江景的金科·博翠明珠，以及纯大户型社区颐德湾尚。
但灵山岛尖的面积非常小，加之政府限高，新房是卖一套少一套。未来板块的新房供应，更多还要靠与灵山岛尖一河之隔的横沥岛尖。
横沥岛尖是IFF国际金融论坛的*会址，比灵山岛尖的定位更加*，未来的地铁18号线横沥站也设在这里。
而灵山岛由于地质原因，取消了地铁站的规划，要坐地铁只能过桥到横沥岛尖来。
而且，开发商在横沥岛尖的拿地成本也很高，等明年有新盘入市，预计*低也是4.5万/㎡起步了。
虽然前景远大，但现下整个明珠湾都还没成熟，很多硬件配套要么在规划中，要么在建设中，短期内无法落地。而且其产业的规划建设，也需要相当一段时间才能兑现。
如果说灵山岛尖兑现利好需要3-5年，横沥岛尖则需要8-10年甚*更长的时间。
这次考察住的酒店位于南沙金茂湾，开盘已有6年，但据我观察，亮灯率只有30%，而且周边生活配套非常少。
万顷沙板块
看完明珠湾，我又驱车南下，去看了万顷沙。
*直观的感受就是，沿途都是大片大片的农田和空地，有点荒凉，但又和榄核、东涌的破旧不太一样，能看出生机勃勃、蓄势待发的迹象。
万顷沙的*在于交通。
作为南沙*南边*靠海的板块，万顷沙一直有“大湾区咽喉”的美誉，未来可以快速串联湾区各城、对接市内*。
对外，万顷沙是深中通道在广州的*出入口，比中山还要更近前海。等到深中通道支线建成后，万顷沙可接驳上深中通道到达深圳，时间距离*快可以压缩到半*以内。
对内，广州地铁22号线会跨海来到东莞并进入深圳，很可能延*深圳沙井站，与深圳地铁18号线对接。而万顷沙则可以通过区域内规划中的15号线，进而换乘到22号线，通过地铁去到深圳。
但到现在为止，这个区域大部分位置还是一片农田，连*基础的基建都还没有搞好，过于长线，建议还是观望几年再做打算。
若是等到其配套全面落地，保守估计*少10年左右。
目前万顷沙在售的新盘，只有恒大阳光半岛、中国铁建·海悦国际。
两个项目各有*，海悦国际紧邻万顷沙地铁站，离广东省中医院也非常近，去看过样板房，户型还是挺不错的;而恒大阳光半岛则坐拥一线海景。
南沙湾板块
返回深圳之前，我*后去的是虎门大桥旁的南沙湾板块。
南沙湾因为独有的背山面海的地理位置，是整个南沙*为宜居的*住宅区。
背靠黄山鲁国家森林公园和鹿颈山，面向一线辽阔海景，虽然海水比较黄，但*无遮挡。
作为南沙的*，板块内汇聚了几乎整个南沙*配套，如南沙客运港、邮轮母港、南沙游艇会、高尔夫球场、南沙天后宫、南沙大酒店、世贸*大厦等，且基本都落地并运营成熟。
楼盘销售小哥告诉我，因为和香港往来非常方便，所以来南沙湾买房的很多都是香港人。
但美中不足的是，板块内缺乏大型*购物综合体，尤其是在南沙客运港周边。我开车走了一大圈，都没有发现一个中高档以上的商业*，仅有一些美宜佳、沙县小吃级别的街边小店。
另外，南沙湾距离广州*城区过于遥远，能吸引到的广州客比较有限，所以即便其周边住宅项目发展多年，但居住氛围还是很寡淡，人气不足。
板块内的新盘大多定位*海景豪宅，售价偏高，像我去看过的星河山海湾，已经去到3.6万/㎡。
而且，目前小户型已经全部卖光，能买到的*小户型是104㎡，但户型设计不太合理，感觉非常局促。
南沙湾由于目前教育、交通、学区、环境等已经兑现，且土地主动开发权在霍家手里，因此想象空间不大。
除了改善型、高阶玩家，在没有后续基建投入的现状下，普通购房者建议还是不要碰。
实在要买的话，*推荐无遮挡、可以直面大海的中交蓝色海湾。
投资建议
总的看下来，南沙这几个热门板块，定位、发展都有明显差别。
明珠湾偏向*改善豪宅，除了抓海景资源、品质住宅、优质配套外，还吃准未来强规划带来的高溢值，适于*买家、改善用户选择。
蕉门-金洲板块，在广州*城区工作的中产白领可以考虑，毕竟配套成熟、交通便捷，入住后可以即时改善生活品质。
万顷沙概念很强，但面积太大，炒作太热，规划落地太久，产业不够*，目前自住价值为零，投资价值有待商榷。
南沙湾是富人娱乐度假的地方，兑现时间会很长，要等到整个南沙都起来了，南沙湾的价值才会凸显出来。
而黄阁面貌老旧，配套地段，等待旧改，只适合预算不多、且重视通勤的刚需买家。
综上所述，目前南沙置业类型及顺序可按如下梯队排列：
自住型买家：金洲-蕉门>南沙湾>黄阁>明珠湾>万顷沙
投资型买家：明珠湾>万顷沙>金洲-蕉门>黄阁>南沙湾
再直接一点，告诉你结论，南沙*有价值的板块只有两个：
投资选明珠湾，自住选蕉门-金洲。
如果你时间不多，去南沙投资，看这两个片区就够了。南沙湾往后排，万顷沙不用看。类似榄核、东涌、大岗三镇这样的区域，可以直接忽略。
具体的项目选择上，可以往地铁沿线、优质学位、资源*等方面来筛选。
一是选地铁盘。对于山高皇帝远的南沙，地铁确定了南沙的城市骨架，地铁去到的地方才是未来的*板块。
你买的房子*是靠近已通车的南沙4号线(南沙客运港-黄村)、2020年通车的22号线(万顷沙-白鹅潭，未来可以直达深圳、中山、珠海)、18号快线(万顷沙-广州东站)。
从市面上来看，南沙一手的地铁盘并不多，*很明显。以后若是考虑置换，地铁不失为优质筹码之一。
二是选优质学位房。近年来，优质教育资源不断倾斜于南沙。有*加持的楼盘，有一定溢价空间。
但要注意，若是*学位紧张的区域，则要选择配建*的开发商楼盘，就读更有保障。
三是选大型商圈周边楼盘。南沙大型商圈并不多，选择商圈周边楼盘，未来也可较好转手。
*后，除了参考楼盘本身区位，也可以留意南沙各板块二手盘的价格变动，二手房的价格是板块价值的一个参考。
*后的*后，还是要提醒一句，*不要盲目跟风，不要盲目相信暴涨的信息，出手前一定要多做功课，实地踩盘也是必须的。
