2023年是改善的大年，全市有超过80个全新项目陆续面市。单单一个海珠区将有全新的9个项目入市 。
海珠区的项目号称为改善客户量身定制，不仅产品优质，价格更是*展现了以前你对我爱答不理，今天我就让你高攀不起。
海珠新盘的价格
先来看看9个全新项目大概的位置
部分项目图示
再来看看9个项目的产品信息及预计售价
从上图可以看出，基本都是8-10万以上的选手，仅有一个珠江金瑶台，因为已经拿地17年了，因为各种问题未能上市，今年终于解决了，吹风价6万。
这个价格已经比天河的房价还贵了。
接下来再看看在售的新盘价格
海珠区2023年在售的新盘一览表里面。明珠花园5.2万/㎡，其他都是7-13万/㎡，貌似7字头以上已经是海珠的标配。
整个海珠区二手基本都在3-6万/㎡的主流产品(琶洲几个次新盘除外)，但是新盘却要飙升到7万/㎡字头的常态价格?疯狂啊~
海珠区新盘成交均价在2022年达到了87871元/平方米，一举超越天河，雄踞广州第二的位置(*是老大越秀，新房少价格贵)。
但是大家都知道保利湖月光月悦色2022年开盘遇冷，卖得并不好。2023年才开始有点起色。珠光海珠新城也一直销售不理想。
琶洲的保利招商天珺和琶洲南TOD倒是被抢，确实也是实*名归，但是除了琶洲之外，海珠其他的地方为什么那么贵?
2022年天河的成交新盘里有保利天汇、珠江花城、慧源山庄等单价5万/㎡的项目，但是海珠区的项目基本成交都在7字头。
海珠，你比天河还牛吗?
海珠的发展
2000年之初，位于滨江东路的高层江景豪宅陆续上新，俯瞰北面的城市美景，下楼就能漫步珠江，于是滨江东就成了广州豪宅板块之一。
海珠区发展规划
但是之后海珠一直未有成熟的板块推出。
直到琶洲板块的冒出，不仅提升了海珠城市面貌的要素，也是广州继珠江新城后的大型高质量的临江城建，加之集聚国内互联网头部企业，配合本身定位人工智能与数字经济产业。
整个海珠的发展也属于非常割裂。其中*大的潜力板块就是琶洲了，琶洲已经有了中国**的互联网公司入驻如：阿里，微信、字节跳动、唯品会等。
这是海珠区拿得出手的地方，已经初具规模，确实是广州未来*有价值的地方之一。
但是琶洲以外，基本就是20年前的城市发展界面和产业，比如康乐村里面的纺织业，中大布匹市场的布匹批发等。这些说要旧改或者拆建的地方相对而言，没那么快能够呈现。
中大布匹市场
但是海珠在琶洲或附近的地块其实*，靠近琶洲的地块你说你卖10万+,还有支撑的逻辑。比如珠光的海珠新城，未来的宏伟规划，项目也才7字头而已，还卖得不好。
如果就因为在海珠就要8-10万/㎡，想多了。是我就不买单。
到底值不值?
我们先看看2个具体项目
项目1：保利四季和颂
*近刚开放了销售*和板房，邀请了自媒体前去参观，户型图也有了。
刚开始吹风8-10万+，*近又开始吹8.5万+了。
据了解，项目计划在3月下旬开放营销*和样板房，*快4月份会开盘。
保利四季和颂项目位置不在琶洲，南面为万达广场和区府，北面望广州塔，临近3号线和8号线客村站。
保利四季和颂整个小区体量也不大，总共只有3栋楼，28-29层高，面积段约108-143㎡全南向四房，户户层高3.15米。这个面积段也就是刚需或*改的客户，达不到豪宅的标准，项目2梯2户，2梯3户的配比比较舒适。但是价格8字头，属实是贵了。
整个客村就是老破小的典型代名词，周边生活配套成熟，但是也就老旧脏乱差的典型。
保利四季和颂项目被康鹭、客村两大旧改夹击，南向则是老旧商品房小区，东向还有广州大道，未来城市界面焕新，需要很长时间等待。康鹭村在疫情期间被管控和冲击的事情，大家都还历历在目，毕竟里面的脏乱差和老破旧网上随处可查。
这么小体量的小区，没啥环境，学校也不好。
按照8字头的价格，在天河也有的挑啊。客村二手*贵的项目丽影花园作为*成交价格在5-7万/㎡之间而已。
项目2：广州石榴岗项目
龙潭TOD地块(广州地铁石榴岗项目)
石榴岗项目近期也开始有动作了，项目在3月8日进行项目案名征集，宣传造势。
石榴岗地块位于海珠区中部，新滘中路以北，华南快速干线以西。
交通方面，项目周边有地铁18号线，以及在建的11号线、12号线，目前已有龙潭地铁站，规划有赤沙、石榴岗地铁站，交通路网还是比较密集，未来交通会很方便。
环境上，项目南侧地块远眺海珠湖公园、国家湿地公园，未来南向的部分单元可以看到，但是这个景观不是石榴岗独享，珠光海珠新城也可以。
据悉，龙潭TOD地块项目规划有4栋住宅，总层高约30层，户型方面，面积段主要有90㎡、120㎡、130㎡、142㎡、150㎡、178㎡，总货量大概有400多套。
这个项目从规划图可以看出，直接一条路一分为二，每一栋都临路，每一栋都很吵。小区也没什么园林绿化可言，与品质盘真的是不符。
龙潭地铁站周边的在售大多是老小区，售价3-5万/㎡不等，没有*性的项目。TOD项目吹风就要8-10万，高出周边1倍还不止，这个逻辑真的是不懂。放在天河，也就高出周边10-30%为主。
周边的配套对比客村差的更多，而且整体还非常的原始，真的是怒问一句，凭什么，就因为你地价高，我就要为此买单?你是看我傻吗?
*后
海珠*奇葩的是什么呢。新房周边大部分的二手房的价格都偏不高，一个是因为海珠区都是老破小为主，一个是海珠区已经很多年没有新盘了。
但是新房并未以二手房为依据，直接可以2倍于二手房，这样算下来黄埔因为政府限价和二手还有倒挂的一手新房倒显得诚意十足。
海珠的项目里也不是个个都值得那么贵，还是要擦亮眼睛，不要高位站岗。如果是琶洲的，建议冲。琶洲以外的就要认真甄别了。
