现在刚需在广州买房，真的挺不容易的，买错比没钱买更让人糟心。
要有*，通勤要方便，配套也要全，价格还不能太贵。没办法，刚需买房都希望一步到位。
合生*城和黄埔新城这两个盘自从开盘以来一直被黑，都是因为体量大，对市场冲击力也大，担心入市后对周边新盘和二手盘都造成销量影响。
但是大盘不容易买错，因为开发商拿这么大块地开发，对未来还是有信心的，而且大盘配套也会相对成熟，居住氛围更加浓厚。
今天编辑就来*分析下这两个*大盘到底哪个更适合刚需。
区位对比
黄埔*城所在的科学城板块已经发展成型，是广州重要的科创板块头部，科学城500强企业170多家，占据黄埔区总量的80%以上。
同时科创企业将带来年轻而高质量产业人口。例如黄埔*城对面的科技企业加速器，旁边的纳金科技园、穗开科技园、莱迪科技园等，据悉有近500家中小型科创企业，吸纳就业人口超万人。
黄埔新城，位于黄埔临港经济区的*东面，目前*西面鱼珠CBD已经发展成型，后续会沿着老黄埔商圈、庙头文旅圈一路延伸到黄埔新城。目前来看黄埔新城所在板块发展还在初期，周边旧改为主，还被工业区物流园包围，城市界面提升需要时间。
因此就区位板块而言，黄埔新城周边主要靠旧改及房地产带动发展，和科学城产业带动发展的逻辑是不一样的，显然板块发展是科学城更优。
交通对比
从珠江新城自驾出发，去黄埔新城实际距离比*城短，但因为没有高速，开车时间反而要比去*城要长。
再看下地铁方面：
从现状来看，黄埔新城在地铁13号线夏园站与南岗站之间，但距离两个站都有1.3-1.5公里。*城同样不靠近地铁，距离6号线香雪站直线距离2.2公里，目前两个大盘在地铁上都需要小电驴或公交接驳。
从长远规划来看，合生*城周边可能有新地铁线路的规划，比如高速地铁17号线以及呼声很高的23号线；而黄埔新城周边暂未有新的地铁规划。
根据粉丝的需求，如果想要选择有发展潜力的板块，编辑认为，科学城目前的确定性比临港经济区要大很多；且科学城产业是以实业为主，与国家发展*契合；临港经济区更多以商业为主，从这点来看，选择科学城会比老黄埔更有确定性！且开车上班到珠江新城，科学城通勤时间也更短。
体量对比
接下来对比下体量、社区配套。
黄埔新城总建面约570万平，比*城（270万平）要大上一倍有多。
黄埔新城商品房总户数约16000万户，预计分11期开发，开发周期约10年。*城商品房总户数约为8000套，分6期开发，预计2024年住宅清盘。
△黄埔新城
在户数对比上，黄埔新城虽体量大却不占优；后续因为体量大的问题，新房会冲击二手房价格，开发商很可能会以价换量。好比*大盘亚运城，都卖了十二三年，房价相对其他热点区域，涨得真不算多。所以项目规模并不是越大越好，适中才*合适。
商业配套
当然，体量大也有个好处，就是规划的配套更多。
黄埔新城规划有9万平写字楼、5万平酒店、5000平风情商业街以及13万平的大型购物*。
合生*城商业体量比黄埔新城要小，大概11万平。2021年*城A/J区商业街展示面、社区*会所已经开放了，约3万平的花厅坊古村落商业街据说今年也会开放。
在商业配套体量对比上，黄埔新城优于*城；而*城商业配套兑现时间更快。
△*城花厅坊风情商业街效果图。仅供参考，以实际为准。
学校配套
教育资源可以说是诸多配套当中*为重要的一项。
黄埔新城规划11所学校，涵盖6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校、1所高中。
不过，踩盘的时候销售并没提及会引进什么*，没有任何风声。
△黄埔新城
合生*城规划有2所九年一贯制学校、目前已经签约了铁英教育集团，4所幼儿园、5所托儿所。
在规划的学校数量上，黄埔新城占优；不过合生*城户数更少，*重要的是已引进了全国排名第11位的湖南师范大学附属中小学。
△*城
目前合生*城学校已确定为湖南师范大学黄埔实验学校，规划小学96个班，初中48个班，分为南北两个校区，小学已启动招生，教育局已经公布地段划分了，预计今年部分开学（小学一年级*初一）。
从周边教育上来说，两个楼盘各有千秋：*城赢在学校已经落定并今年开学，而黄埔新城则胜在配套更多，但目前学校不确定办学机构。
所以对有2岁小孩并着急上学的粉丝需求而言，建议考虑*已经落地的楼盘会更好，未来接送也更方便些。如果黄埔新城推迟交楼或开学，对于粉丝来说是很折腾的一件事。
毕竟保利天汇就是这样，1期已经入住快一年了，学校、幼儿园都没能开，不知道未来黄埔新城会不会也这样，总之会有风险。今年学校暴雷频出，买已确定的，肯定无风险。孩子上学之事，容不得半点风险。
当然，无论地段、配套有多好，产品本身也是很重要的一部分。
产品方面，万科黄埔新城*推的是93平三房、123平和143平四房。产品面积段不算小，对于很多刚需来说，都有些大了。而且粉丝听说123平*推货量少，预计价格去到4万+/平，算起来价格有些超预算了。所以黄埔新城他只能上车93平三房。
虽然万科户型设计一向不错，抱着期待的心情去看了这次黄埔新城的产品，结果是有点失望的。由于户型规划得早，有些设计已经过时了，例如景观阳台太小、层高也只有2.8米。
△93平三房户型
△93平三房清水板房实拍
△黄埔新城样板房的层高不足3米，身高1.7米手可以摸到天花板！
除此之外，黄埔新城*推楼栋为46层的超高层，4梯8户，高峰期等电梯估计急得跺脚。
△黄埔新城*推4梯8户的楼栋
超高层公摊面积多，黄埔新城套内不算赠送面积的话，实用率在71%左右，所以93平只能做3房。黄埔新城这公摊面积也太多了点。
再来看看合生*城的户型：设计虽然不是非常*，但也是主流设计，现在*新推售的户型是85平2+1房、110平及123平的3+1房，实用率去到86%。
同样*小上车面积的三房来看，合生*城85平的实用率明显高于黄埔新城的93平，会更贴合*套置业需求，毕竟户型面积使用更大嘛。
同时一样的预算在黄埔新城能买3房，*城这边能够买到4房！*城110平3+1房，横厅大阳台设计，干湿三分离，四个房间也非常实用。
△*城110平户型
△*城110平四房板房实拍
从总价对比来看，同样是四房，黄埔新城吹风价在3.5-4.2万/平，按折中价3.8万/平计算，123平产品总价约460万了。合生*城目前在售均价3.7万/平，110平产品总价约407万。
如果按照按得房率来计算，123平得房率约71%，实用面积约87平，实际单价约5.3万/平；110平得房率约86%，实用面积约94平，实际单价约4.3万/平，单价相差约1万/平。
根据粉丝的预算情况，能选择的是黄埔新城的93平3房和*城85平的3房、110平的4房。虽然粉丝一家三口也够住，但未来也不排除会不会生二胎，或者老人家过来一起生活照顾小孩。如果短期内不考虑换房的话，博主还是认为能买4房就买4房。
对刚需来说，买房更要关注未来*潜力。虽然粉丝也说短期内不一定置换，但是也不希望自己的房子不涨呀！
目前，科学城房价普遍是4-6万/平，科技创新是上*国家下*地方都无比重视的增长极，主打科创的科学城无疑是风口。8年后，科学城的房价，保守估计会在6-8万/平，部分*学位房会突破这个价格段，领涨科学城。
再看万科黄埔新城，*大盘，天量供应，卖上十年再正常不过。这都走完一个甚*两个楼市大周期了，*早的一批已进入二手市场，而同小区还有一手在售，结局就是一二手互相踩踏。供应量越大的楼盘，二手房的竞争也越激烈。这样以来，成交价格估计很难往上走。因此预计黄埔新城未来8-10年，价格预计也就在5-6万/平的区间。
再来看看现在合生*城和黄埔新城周边二手房在售价格对比，*城周边二手房均价约在3.2-4.1万/平，黄埔新城周边二手房价格约在2.1-3.7万/平，明显*城周边二手房价更高，由于ZF限价存在一二手倒挂现象，这个角度来看*城目前性价比也更高。
△*城周边二手房价格
△黄埔新城周边二手房价格
对于黄埔新城的天量供应，这种话你不会从销售口中听到。黄埔新城周边临近新塘，往西还有庙头、夏园等，新盘本来就多，再加上旧改带来的天量供应，未来置换价格受压那是必然的，很有可能就是那个久久涨不动的价格“黑洞”。
相对而言，未来8-10年，科学城房价上涨的确定性更大。
黄埔新城主打的是未来板块的可塑性，更多是规划，但是编辑认为，求稳比求逆风翻盘更实际，而稳定性更多要选择配套现成可以看到的，毕竟粉丝是已经有家庭有小孩的。如果年轻还没结婚，可以买黄埔新城赌一把未来。
综合因素来看，粉丝目前买入合生*城的4房会更适合，2年后入住也不用忍受大量周边工地的尘土飞扬，孩子成长也有更好的空气和环境。新盘并非越大越好，选择适合自己自己的配套才是*选之道。
