今天，广州第四轮土拍正式收官，天河中铁物流园地块刷新楼面价*10，风头无两。留意到，今年土拍释放两个信号都指向豪宅市场，值得细说。
时下，政策与金融端利好猛砸，连困扰房企的融资问题，也迎来“三箭齐发”。
广州第四轮土拍中，多家房企参拍共成交5宗地，*高约4.59万/平，再次洗牌楼面价*10。复盘今年土拍下来，我们留意到两个信号，说明市场需求正从刚需转向品质。
继7月燕塘地块三以81亿出让后，如今中铁物流园地块拍出总价95.8亿，稳居全市*5；其折合楼面价约4.59万/平，亦跻身广州楼面价*10榜单。
面粉决定面包价，加上地块综合素质够硬，未来项目往10万+豪宅打造是大概率事件。
二来，越是*的地，越多房企抢，折射出对优质资产的看好。
在前两轮土拍中，天河燕塘地块三被7家房企围猎，海珠广一电商园地块被5家盯上...*终都以高溢价率成功出让。
而这一次，不但天河靓地同样出现溢价，连民企也开始进场参拍，无疑是市场重要风向标。
房企嗅觉向来灵敏，他们押重金争夺*地块的背后，恰恰是对广州豪宅市场的信心。
毕竟，*近市场预期被带动， *先出现回温的，仍是*地段豪宅。
例如，珠江新城二手成交激增，凯旋新世界、汇悦台先后突破30万+/平，有价有量。
在新房市场，广州*豪宅表现一枝独秀：截*11月中已成交2749套，逼近去年“豪宅元年”，有望再创新高。事实证明，无论市场如何变化，*豪宅都是市场硬通货。
但许多人以为，豪宅就是卖地段、景观和配套...其实不然，这些只是物理层面，决定豪宅高度的关键因素，更在于对高净值人群的掌握。
这批人往往是*具购买力的，汇聚之处可催生圈层效应，是*资产的重要标志，不受市场起伏影响。
在广州，高净值人群增长*多的地方，知识城算一个。
广州众多新城中，知识城是跑得*快的一批，从当初的阡陌田舍变成宜居新城。开发十余年来，知识城一直是刚需主场，但随着*产业、高校的进驻，市场迎来新转变。*大的变化就在于，高净值人群不断增长，推动知识城楼市“从刚需到*改善”的升级。仔细研究后，发现知识城高净值人群的增长，主要源于两个维度：一是内部改善需求的积累，二是外部置换客、投资客等购买力的涌入。先聊聊内部，近年知识城*产业吸引高知人才进驻，改善需求不断上升。
据报道，截*目前，知识城累计注册市场主体2.4万家，注册资本近4815亿，当中包括有大批高尖企业。
比如，瑞士龙沙、粤芯、百济神州、创维、小鹏汽车等165个*项目及西安电大广州研究生院、广大黄埔研究院等超300家高校与知识产业机构。
在多方联动下，知识城已引进院士21名、战略科学家超100名、高层次人才1260名，以及新增硕博研究生超5000人。还有不少享股权激励的企业高管、技术骨干，比如小鹏汽车旗下超2400名研发员工被纳入股权激励，无不是高收入人群。
知识城多家知名企业的中高层收入普遍较高，月薪高达约8.5万，年薪50-100万的不在少数。
别忘了，扎根知识城的约2.4万家市场主体中，还有大量持币而待的企业老板。
能留住强大的购买力，知识城从“宜产”向“宜居”升级，居住需求从刚需走向改善，也就成了必然。再说说外部力量，广州多地置换客、投资客盯上知识城，背后有迹可循。
单说知识城自身需求不够全面，楼市君拿到知识城*人群分布的数据，有不少新发现。
以知识城*楼盘康大龙祥汇为例，在项目别墅或洋房中，置换客与投资客占有一定比例。
整理数据发现，他们大多来自天河、越秀及白云的*地段，还有周边科学城、老黄埔的*人群。
对于置换客而言，经历疫情影响，他们倾向于寻找城市界面好、舒适低密、配套完善的居所，知识城成了不错选择。
这不无道理，在买*住宅上，往往踏准板块豪宅时代的起点，才能搭上价值增长的快车。现阶段，天河、越秀等豪宅市场错过了*佳时机，大家都想回到10年前的珠江新城，但可能吗？
相比之下，知识城处于从刚需迈向改善的豪宅时代起点，若和时间做朋友，也能很快等来“时间的玫瑰”。
高净值人群的汇聚，知识城“改善元年”的到来，从一开始便是注定的。
如果说，早期的知识城买家为了上车，在产品和居住体验上有所取舍。
那么改善，是注重内心需求的一次置换。
对于他们而言，真正的家不应限于房产证上的面积，而是松弛而有掌控感的生活。
疫情后，豪宅市场开始分化，真正优质的豪宅地段是其一，产品是其二，生态环境则更重要。
闹中取静，一直都是高净值人群的共识。
而知识城的代表，则是这也是知识城改善*——康大龙祥汇。
康大龙祥汇二期规划效果图
龙祥汇临近碧波荡漾的凤凰湖，又占位知识城*，与繁华保持恰当的距离。
它*打动人心的地方，是拥有秀美生态、人文圈层，以及讲究低密、绿色的生活方式。
在这里，施展1.2容积率的低密社区，便是对生活的一种敬意。
要知道，2017年*今，长达5年时间，广州*六区公开出让的容积率低于1.5的地块，不到3宗！
康大龙祥汇二期规划效果图
社区占地约1000亩，超过1/3的土地都用来打造园林。龙祥汇在园林设计上，一脉相承了宋代江南园林的精髓，秀丽精致、典雅而有古韵。项目一期园林邀请了山水比德操刀设计，以《千里江山图》为蓝本打造，当时已受到大力追捧。这一次，龙祥汇再次升级。它邀请了GAD操刀，以宋代名作《十八学士图》作为设计蓝本，两苑两轴拾景，大手笔打造宋式园林。康大龙祥汇二期园林效果图
比如，水景庭院就融入了江南四大名园（南京瞻园、苏州留园、拙政园、无锡寄畅园）的造法。庭院涵盖了“点茶、挂画、赋诗、游戏、蹴园、焚香、鉴花、品酒、赏瓷及奏曲”等雅致场景，一路走来，仿佛走进了文人雅士的生活图景。层层递进间，又别有洞天，丰富的岭南绿植镶嵌其中，移步异景，满园都是关不住的岭南风情。
康大龙祥汇二期园林效果图
在园林的功能排布上，钟灵毓秀的园林也赋予了风雨连廊新的使命。每天无风雨归家之际，你会不自觉放慢节奏，风雨连廊串联归家之路，水元素贯穿其中，移步换景之间总能惊喜不断。水光熠熠，树影摇曳，平台与叠水围合出一处静谧洽谈的空间。
于林荫水榭，聆听簌簌水声，对于*人士，归家的惬意正是这份去繁存简。对于改善买家而言，他们注重精神上的皈依，懂得与优秀者同行的道理。从一期起，项目推售的均为大面积产品，无形中就已经筛选出知识城精英的“*圈层”：他们要么是企业中高层管理人员、要么是知识城的企业主、要么是公务员群体...这群客户愿意在生活品质上投入资金，也追求自我的提升、思想碰撞。针对这10%的*客户，康大龙祥汇两大股东将倾注大量资源，成立一个多功能俱乐部。一个股东是康大嘉业，深耕28载岁月，是立足高等教育、横跨地产开发、产业孵化等领域的大型企业。在多元发展战略的指引下，康大嘉业在知识城打造广州商学院、广州康大职业技术学院等全国*批独立学校，还有科教园区、*人文地产项目等。另一个股东远东宏信，成立31年，是一家横跨金融和产业的综合集团。作为*的金融综合服务机构，远东宏信多年来*行业发展，更是蝉联《财富》中国500强、《福布斯》全球2000强。双方一拍即合，在康大龙祥汇这样的圈层打造，也是前所未见的。项目俨然成了城市精英头脑风暴、资源共享的智慧高地，圈层“含金量”，没有几个项目能媲美。如果要说这些改善买家买房，*重视的是什么？认为是教育。一方面，他们作为受教育程度相对高的一批人，更注重学习氛围的重要性，也懂教育方法。另一方面，他们理解教育就像红酒一样，需要时间沉淀；又跟产业发展一样，讲究“头羊”效应。在康大龙祥汇，领头学校、优质教育机构聚在一起，有精力鸡娃的家长聚在一起，一个优质教育圈层顺势崛起。
知识城沉淀了12年，论“知识密度”，甚*可以媲美越秀。
多年前，就已落地了广州市二中会元学校、广州实验中学、广铁一中、玉岩实验学校等学校组成的*团。
康大龙祥汇配建学校效果图其初中部采取就近入读模式，目前“华师系”学校并不多，知识城校区的资源更是与石牌本部一致！同时，康大龙祥汇还代建学校配套，牺牲大量面积配建一座高标准公立小学，1所启航幼儿园等。这样的配置，吸引不少宝爸宝妈，龙祥汇从内而外都有含金量极高的人均教育资源。
换句话说，你隔壁邻居，甚*小区里随便撞见的人，都有可能是学校老师、高校教授。与孩子一起玩飞盘的，也是老师的孩子。传统大平层，以大空间填充功能，甚*认为“空间是用来浪费的” 。而新兴的大平层，则更注重内部空间的功能性，强调new money的社交属性。这一代的改善买家，他们既要大家庭舒适的生活空间，也需要有格调的产品力，家庭日、红酒品鉴、下午茶聚会...都是生活可能。
康大龙祥汇二期外立面效果图光从外部看，公建化外立面与周边生态相互交融，整体采用玻璃幕墙+铝板材质，晶莹剔透。加上小高层纯板式设计，给人*印象是颜值和辨识度很高。在室内空间的把握、布局、交标等，龙祥汇均以一线豪宅的标准打造，把品质感做到位。二期推出的建面约106-174㎡纯大平层产品，仅仅做了2-4房，在舒适感上“做文章”。以建面约174㎡的3+1房为例，270°约6.6米+8.5米大视野环幕景观面，一下拉开了空间感。
同时，南北对流的*大方厅，直接做到200平以上的横厅享受，宴会更有排面。阳台足以摆放沙发，在此与好友共品美酒，而风景只管扑面而来，挡都挡不住。加上私家电梯入户、LDKB连通设计，少了割裂，多了几分共融与互动，也有足够的“留白”。建面约143㎡3房则贯彻了“less is more”，只做了3间大房，又巧妙地避免了144平豪宅税的禁锢，给渴望挤进”豪宅圈“的买家一张入门券。“*厅”直接铺开约6.6米巨幕景观阳台，在这里把酒言欢。而餐厅，可容纳8-10人圆桌，更贴合广府人围合共聚的习惯。同时配置阔绰U型厨房，可双向使用，与餐厅同进深，可进行互动。太太下午茶聚会时，一个转身，就能拿出刚烘焙的甜点。并且做到三开间朝南、7个采光面，用匠心探寻舒适边界，这才是大平层该有的修养。有的开发商，“*”只是一个宣传口号；对于康大龙祥汇来说，却是势在必行地坚持。了解到，康大龙祥汇将于12月23日正式开放示范区！这一次，康大龙祥汇将如何升级迭代，兑现“知识城的精神领地”？感兴趣的朋友，不妨到现场了解更多细节，席位不多，知识城*圈层的机会，更值得大家珍惜！
来源:广州房产之家
