一边是天河靓地刷新楼面价*10，一边是久违的民企开始进场...总结下来，有两方面值得观察，明年初广州楼市或能印证那句：春暖花开会有时。下半年以来，高层“救市”动作频频，金融16条、三箭齐发...政策工具箱应出尽出。因此，当初第四轮土拍挂牌时，被业内视为重要风向标，前期报名、竞拍等一举一动颇受瞩目。
综合土拍结果来看，认为对于广州楼市，有两个维度可*关注。
*先，地价综合素质普遍强，明年将有*少20个优质项目入市。不同于往年，广州第四轮土拍无论是规模（5宗）还是金额（191亿），都是2021-2022年7轮土拍中*小的。其*大特点在于“少而精”，大多数是主城区好地段靓地，比如天河中铁物流园地块、海珠滨江西地块等。结合前3轮土拍来看，今年广州共挂牌58宗地，成功出让48宗地，流拍8宗，终止2宗，成功率83％。虽在成交数量与金额上，与去年有一定差距，但鉴于今年市场行情，这样的表现还算不俗。
更重要的是，2022年新出让的地块，*少20盘有望成为明年市场焦点。尤其是广州楼面价*10榜上三位，广州城投的越秀南地块，保利的海珠电商产业园与天河中铁物流园地块，蓄势待发。此外，还有华润白鹅潭项目、中铁建海珠洛溪桥西地块项目等，好戏在后头。
其次，既有“国家队”保障品质，又有民企“返场”，是向好信号。
由于此前金融端收紧，在今年广州土拍上，多数是“国家队”唱响主角，民企鲜有身影。不少网友以为，今年多数是“国家队”扛大旗影响市场预期。但如此判断，未免有失偏颇。在当时行情下，由资金稳健的“国家队”拿地，*大好处就在于安全有保障。广州航拍图
其认为，在2022年国央企拿地背后，*大获益人是购房者，“国家队”选手在住宅产品、建筑质量、交楼时间等有保障的，能提高大家购房信心。
*于民企表现，过去3轮土拍中，仅*轮土拍出现两家“民企之光”，涵盖夺得荔湾金桥二期地块的福建兰园、增城朱村山田站北侧地块的大华。
时隔7个月，民企再次进场，尽管是方圆与知识城投资集团联合拿地，但能有行动，也是积极信号。
这意味着，民企并非不想拿地，只是资金问题需要时间去解决而已。
基于多维度考量，楼市君认为，目前广州楼市正处于逐渐筑底反弹的阶段，全面回暖的时机有望出现在明年初。先说社会经济恢复，随着“稳增长”定调明年经济，接下来要全力拼效益了。而房地产作为国民经济支柱之一，自然会努力赶上。
特别是对于民企而言，随着房企融资“三箭齐发”、央行降准释放5000亿资金等政策发酵，他们的燃眉之急得到解决。
待民企债券融资的实质性利好落地，民企重塑市场信心，接下来会有更多选手有所动作。
再到市场行情的变化，当下买家观望情绪逐渐退散，陆续恢复入市。
但考虑到年底选房周期短，现阶段推出货量有限，全面爆发还需等待时日。
待明年初，既有足够的看房周期，又有多盘推新可选，前期积压的需求有可能迎来爆发，广州楼市的小阳春自然是水到渠成。
本轮土拍*大的关注点，莫过于地价*贵的天河中铁物流园地块。其占地155450平，建面约21万平，容积率仅2.9，被保利以95.6亿拿下，折合楼面价约4.59万/平（未扣除配建）。因体量较大，这宗地块还需按规划条件配建中小学、幼儿园和托儿所，还包含两处历史建筑遗物需按要求妥善保护。当然了，地价贵有贵的道理，中铁物流园地块就在天河传统豪宅区汇景新城南侧，靠近广园快速路和科韵路，交通便利。周边还有在售的天河现象级流量红盘——保利天汇，即将加推五期约115-190平板式豪宅大平层。
离地块*近的商圈是天河棠下智汇Park，业态主要为直播基地等新媒体产业，配有部分商业。同时，周边分布有多个绿地、公园，包括汇景高尔夫俱乐部、山顶公园、天河公园等。地块本身综合素质够硬，加上面粉决定面包价，大概率会往豪宅产品打造。海珠滨江西地块位于海珠桥和解放桥中间，属于海珠区传统老城区地段，楼市君此前还专门去实探。其距离2号线市二宫站仅约700米，老城区的配套自然不用担心，商业、学校、医院齐全。关键是，地块距珠江仅约30米，既能享有一线江景，还能隔江对望星寰国际商业*、海珠广场*，景观面还算不错。这宗地块约4700平，总建面约1.9万平，容积率达6.0，是本次土拍中面积*小、密度*高的，但成交楼面价约4.2万/平，含金量不低。此次由越秀拿下后，将开发怎样的产品，我们不妨拭目以待。黄埔区本次供应地块位于长岭居板块，用地面积约9万平，建筑面积约22万平，成交楼面价约1.7万/平。板块内住宅主打生态宜居，*在于居住环境及景观资源，板块曾一度被成为科学城“后花园”。地块容积率3.55，未来大概率同板块内其他项目一样打造低密改善产品。另外，竞得人需按要求配建建面10%的政策性用房，部分将有黄埔区政府按3500元/平的价格回购。土地用途：二类居住用地、服务设施用地、中小学用地、公共交通站场用地、综合服务设施用地成交总价：329645万元
成交楼面价：约14836元/平
竞得者：越秀
番禺此次出让的兴业大道南侧地块，位于热门的创新城，板块去年内还曾拍出摇号地块。这一次，越秀以总价约33亿夺得该地块，折合楼面价约14836元/平，略低于黄埔长岭居地块。据资料显示，该地块占地约25.98万平，本次土拍中面积*大，容积率约3.2。此外，竞得人需按要求配建红线范围内中小学及综合服务设施。从地理位置来看，该地块毗邻南大干线，距7号线板桥站约2公里，紧挨七星岗公园，东北侧还有华南理工大学国际小区、暨南大学。值得一提的是，越秀先后在附近拿3地，已开发为越秀·星汇文玺、越秀·大学城·和樾府、越秀·大学·星汇城等项目，均价约4.1-7万/平。成交总价：163549万元+安置房回购价格17100元/平白云龙归陶瓷城地块地块位于地铁3号线龙归站附近，周边有绕城高速、机场高速等多条高速路，交通便利。据显示，这宗地块为安置房用地，届时会由政府回购用于安置。不同于其他地块的“加价竞拍”，该安置房地块采用的是“竞安置房回购价格”模式。信息显示，该地块起始总价为163549万元，安置房回购价格设定为17900元/平，每轮举牌降幅为100元/平。*终，该地块被中建以“163549万元+安置房回购价格17100元/平”收入囊中。对拿地房企而言，纯安置房地*大好处就是政府100%回购，无论市场如何变化都不愁去化。梅花铝厂地块从2016年开始，就是天河供地名单“常客”。
其位于天河北，距地铁3号线梅花园站约380米，五站可到珠城，周边教育、医院、商圈等配套成熟，地缘*明显。据悉，该地块占地约73963平，总建面14.2万平，容积率仅3.0，起拍楼面价约3.76万/平，需配建一幼儿园及314套安置房。这次的流拍，确实让人意外。楼市君了解到，前期不少房企对地块表示感兴趣，但可惜因各种因素，*终无人出手。*后，对于广州四轮土拍，你怎么看？欢迎评论区讨论！
来源:广州房产之家
