图源：网络近5000亿，
22城*轮土拍收官！
随着郑州*轮集中土拍收金107亿元，今年22城*轮集中土拍全部完成。
据中指研究院统计，22城共计推出涉宅用地469宗，*终成交397宗，成交规划建筑面积3907万平米，总成交金额4969亿元。
由于今年*轮集中供地期间，部分城市将全年土拍轮次调整为4轮，导致*轮供地规模较去年*轮明显下降6成，因此今年*轮总成交金额较去年*轮缩减了5成以上，较去年第三轮减少908亿元，占去年全年成交总额的21.9%。
从*轮土拍成交结果来看，各城市土地市场热度分化显著，部分城市土拍市场回温加速。
其中，深圳、合肥两个城市触顶成交地块占比*多，深圳触顶成交地块占比100%，是本次集中供地热度*高城市；合肥触顶地块占比62.5%，位列其次；杭州、上海触顶成交地块占比分别为39%和33%。从成交溢价看，深圳本次8宗成交平均溢价率为14.98%，合肥24宗成交地块平均溢价率为11.2%。
同时，有部分城市多数地块底价成交，土拍市场热度较为平静。22城有8个城市底价成交地块宗数占比超过80%，另有7个城市底价成交宗数占比超过50%。其中，长春、沈阳两城市底价成交占比均100%。
另外，有部分城市略显冷意，出让地块流拍与撤牌占据主流。其中，天津土拍意外地块流拍宗数*多，出让30宗地中有15宗提前撤牌9宗流拍，流拍与撤牌率83%；长春仅出让2宗涉宅用地，成交前1宗南关地块撤牌，仅成交绿园区1宗宅地，流拍率50%。
中指研究院指出，2022年以来，土拍规则延续调整趋势，减少或取消竞自持竟配建部分，从降低成本到降低实际成本；在地块的利润空间方面有明显的提升，如此前流拍地块降低地价后重新挂牌，以及提高限售价格，都在不同程度上提高了企业的拿地积极性。
从拿地企业来看，仍以央国企、地方平台为主，部分城市地方平台拖底明显。北京、深圳、厦门、深圳、重庆央国企拿地宗数占比均在50%以上，其中南京超9成。另外，地方平台拿地比例逐渐提高，无锡、天津、苏州等城市地方平台拿地宗数占比均超七成。而民企拿地积极性不足，南京、深圳、苏州拿地企业中无民企获取，北京、厦门、广州、宁波、天津仅在一成左右，仅合肥民企拿地宗数占比超过50%。
多城土地市场趋稳
据梳理发现，供地规模下降是今年*批次集中供地的显著特征之一。中指研究院统计数据显示，和2021年*批次集中供地相比，今年有19座城市推出的规划建筑面积均存在不同程度下降，过半城市降幅超过50%。
不过，和2021年底相比，多座城市的土拍溢价率已开始回升。记者梳理相关数据发现，合肥、厦门、福州、长沙和苏州等二线城市今年*批次集中供地的溢价率分别为11%、7%、4%、3%和3%，溢价率表现均高于2021年第三轮集中供地。
安信证券研报分析认为，2022年合肥*批次集中土拍溢价率达11%，较2021年第二轮的5.4%和第三轮的4.6%明显上升，土地市场明显回暖。在已完成*批次集中供地的城市中，“合肥市的平均溢价率处于较高水平”。
在房地产业内人士看来，和2021年第三批次集中供地相比，在2022年*批次集中供地中，多座二线城市溢价率小幅回升，体现了土地市场趋稳之势。
除土拍溢价率回升外，二线城市土拍之“稳”还体现在流拍率下降方面。在今年*批次集中供地中，成都和合肥等多座二线城市的流拍率皆呈下降趋势。
安信证券研报显示，成都2022年*批次集中供地合计推地50宗地块，*终成交44宗、流拍6宗，无地块撤销，广义流拍率为12%，“较去年二、三轮的30.7%、17.5%有所下降”。
值得注意的是，和今年*批次集中供地类似，在多座已完成第二批次集中供地的二线城市中，“稳”的势头依然不减。
对此，克而瑞研究*认为：“从成交情况来看，热度整体保持平稳，但房企参与积极度有所提升。”
二线城市成房企布局的重中之重
此外，随着年内第二轮集中供地陆续拉开帷幕。6月24日，东莞第二轮土拍结束，8宗地块，共揽金121亿元。其中，6宗宅地以底价成交，2宗宅地达到*高限价，吸引包括万科、华润、保利、招商等多家房企竞拍（更多详情请看：121亿！万科、保利、华侨城出手拿地了）；
6月23日-24日，合肥完成了今年二批次*场的集中供地，38宗地块全部成功出让，揽金超290亿元，12宗地块进入“竞品质”环节。本轮供地，合肥延续了“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式，从参拍房企来看，包括中海、华润、保利、招商、建发、越秀、龙湖、皖投、安徽置地、文一地产等在内的30余家房企报名了此轮土拍，其中中海报名了11宗地块、招商报名8宗地块。
一众拿地房企中，招商蛇口延续了在其他城市的“凶猛”态势，以约46亿元摘得两宗地块。不仅如此，招商蛇口还参与了4宗竞品质地块，结果将于6月28日公布。“招商蛇口已竞得地块共计价值46亿元，如果再加上4宗竞品质地块，则共需投入97亿元。”中指研究院土地事业部分析师殷玉轩表示。
其实，对于房企而言，资金面是否宽裕无疑是决定是否参与土拍的重要因素之一。同策研究院监测的40家典型上市房企显示，5月份，上述40家房企共完成融资金额折合共计405.3亿元人民币，环比上升34.67%。“伴随着政策的持续加持，融资环境将进一步改善。”
“2022年*批次集中供地低溢价与高流拍并存，房企拿地态度较为谨慎。预计随着房地产市场信心逐步回升，房企资金状况有所好转，房企在第二批次集中供地中的拿地能力和意愿将有一定提升。”58安居客房产研究院分析认为。
除此之外，在避险因素和市场需求等多因素影响下，热点二线城市亦成为房企布局的重中之重。
克而瑞研究*数据显示，在过去两年中，许多房企已经执行了回归一、二线城市的布局战略。从2021年百强房企投资分布来看，有七成位于一、二线城市，比2020年提升了10个百分点，而截止今年4月底，百强房企投资金额有83%集中于22座集中供地试点城，在22城以外的占比仅为17%。
滨江集团是重仓一、二线城市的典型房企之一。据了解，滨江集团相关负责人在近日的投资者调研活动中表示，在区域布局方面，滨江集团继续保持三省一市，即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。在投资比例上，杭州市占比50%，浙江省内杭州市外占比40%，浙江省外占比10%。
滨江集团上述负责人同时表示：“公司也关注浙江省外的上海市和南京市等城市的机会。上海市是公司*关注的区域，如有机会公司会积极拓展。在土地储备上，今年会在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡。”
有长三角地区房地产业内人士对记者表示，随着各地密集出台的楼市优化调整政策效果逐步显现，以及房企回归一、二线城市的潮流日益明显，在杭州市、苏州市和南京市等热点二线城市的土地市场中，“稳”的势头或将得以进一步强化。
抄底土地市场，把握结构性机会
从房企近期公告中也可看出，不少房企参与土拍市场热情有所提升。
苏州高新6月23日披露，控股子公司苏州高新地产集团有限公司通过市场竞拍方式取得江苏省苏州市苏地2022-WG-28号宗地土地使用权。土地面积约为6.38万平方米，用途为城镇住宅用地。该地块以25.53亿元的底价成交。
保利发展日前公告，新增加房地产项目4个，分别是佛山市禅城区东平路北侧地块、南昌市青山湖区艾溪湖南路东侧地块、厦门市思明区环岛干道西侧地块、福州市晋安区岳峰北路西侧地块，合计需要支付的价款约为28.17亿元。
据不完全统计，今年以来，建发、中海、华润、招商、万科等全口径成交总额均过百亿。其中滨江集团、众安房产等少数深耕型民企表现积极。
从这些房企参与竞拍意图来看，除了央国企承担了一定托底任务，目前市场销售低迷态势延续，*城市具备比较*，也驱动了房企参与集中供地进行补仓，拓展、巩固市场份额。尤其对于深耕型房企来说，部分城市所占权重较高，也是业绩实现的保障。
中指研究院认为，目前房企争夺热情较高的地块仍以去化表现较佳、盈利空间更充裕的优质板块为主。房地产企业需要科学决策，把握结构性机会，提升产品力与服务力，实现稳健增长。
