珠江新城的拼图，终于要嵌上最后一块了。15 年拉锯的冼村旧改彻底清障，这个曾让广州核心板块陷入建设停滞的 “断点”，突然成了搅动豪宅市场的关键变量。
很少有人细算过，这 15 年里广州城市格局发生了怎样的翻转。当珠江新城因土地饱和慢下脚步，琶洲的玻璃幕墙连成片，金融城的江景写字楼节节拔高，万博、白云新城也从郊区概念蜕变成新的城市增长极。
如今冼村障碍清除，保利终于能甩开膀子推进天御项目 —— 这个 2021 年就传 “吹风价 20 万 /㎡、最小户型 240㎡要 5000 万” 的项目，当年还闹出内部选房的热潮，却被随后四年的楼市过山车狠狠按下暂停键。从放开到限购再到松绑，从 10 万到 20 万又跌回 10 万，市场的剧烈波动，让曾经的 “预定者” 们或许早已尝尽周期的滋味。
现在的问题是，当保利天御真的走向市场，它要面对的不仅是降温的行情，还有自家 “面粉厂” 的虎视眈眈。面粉厂憋了近一年，传闻国庆前后亮相，有人把它捧成 “广州楼市救星”，说它不出来市场就暖不了，但这显然高估了单盘的能量。就像保利天御，即便顶着 “珠城最后遗珠” 的头衔，也很难拉动周边二手，毕竟还有马场板块的潜在供应在旁窥伺。
这场豪宅市场的 “内卷”，最终烧到了保利自己的 “左右手”。天御占着珠江新城顶级配套，理论上得卖到 30 万 /㎡才够本，可市场接不住；面粉厂头排望江，卖 10 万 /㎡就能盈利，却不可能真只卖这个价。更现实的是，广州豪宅早已不是 “地段为王” 的时代。
汇悦台、广粤尊府这些老盘的二手价从 10 万 + 回落，新盘却在一个个突破 10 万 +：琶洲南 TOD、星河湾半岛五号园，再加上天御和面粉厂，未来沿江的金融城、琶洲，甚至后航道的白鹅潭，大概率会冒出更多高价新盘。
买这些房子的人，图的未必是自住或保值。单价超 10 万、总价过 3000 万的豪宅买家，手里从不缺选项 —— 深圳、香港的同类产品竞争力更强。他们入手广州*，更多是为了分散资产配置，把这里当成风险对冲的 “安全舱”。
而买家圈层的变迁更耐人寻味：老钱们认凯旋新世界这样的成熟社区，新贵们却更爱天御、面粉厂这类带 “未来感” 的项目，这背后藏着广州产业转型的影子 —— 白云、荔湾的批发市场改成产业园，华为等企业落子带来的新财富，正在悄悄改写豪宅市场的规则。
说到底，不管是冼村旧改收尾，还是保利双盘入市，都算不上 “救市良药”。广州楼市的竞争，早已从普涨时代的粗放厮杀，变成了豪宅领域的精细化角力。对买家来说，选天御的现成配套，还是面粉厂的江景预期，本质是对广州未来发展的两种押注。而对这座城市而言，当珠江新城的最后一块拼图落定，真正的考题不是豪宅卖多少钱，而是如何让核心与外围、存量与增量，在更多领域找到平衡的支点。
