最近不少朋友在天河看房时，都听说了观樾天湖这个盘。作为越秀在世界大观板块的三期项目，它主打合墅和小高层产品，尤其是合墅得房率超过 340%，在天河确实少见。到底这个盘怎么样？值不值得入手？
观樾天湖的位置在天河区大观路以东、奥体路以北，属于世界大观板块。这个板块从 2023 年越秀拿地开始，就一直备受关注。项目旁边有月亮湖和太阳湖，自然环境不错。而且越秀在这里是连片开发，一期、二期加上三期，整体规划比较完整。从位置上看，它属于天河东部，靠近奥体中心，周边有不少*小区，像合生缦云、合景帝景山庄等，居住氛围相对纯粹。
整个项目规模不算大，一共规划了 3 栋 19 层的小高层和 11 栋 4 层的合墅，总共也就几十套房子。合墅产品是上下叠的设计，上叠和下叠都有四层，而且各自有独立的入户方向，下叠朝南入户，上叠错层朝北入户，这样的设计能保证私密性。
合墅的面积大概在 200-220 平方米左右，但实际得房率超高，上叠报建 220 平方米，实际能用约 730 平方米，下叠报建 210 平方米，实际约 720 平方米，算下来得房率超过 340%，这在市区里确实不多见。小高层则是 190 平方米左右的大平层，全南向望太阳湖，距离湖最近的地方大概 40 米，景观不错。
交通方面，目前项目离地铁站有点距离，最近的 21 号线大观南路站大约 2 公里，步行的话可能需要 20 多分钟，不太方便。不过开车的话，周边有广园快速、环城高速等主干道，出行还算顺畅。而且悦景路正在拓宽，预计 2025 年通车，到时候交通可能会改善一些。另外，未来还规划了新的道路接驳奥体路和机场二高速，不过这些都是规划中的，具体落地时间还不确定。
生活配套方面，项目自身有一些规划。比如围绕月亮湖和太阳湖，打造了七大主题公园，其中六个已经实景呈现，还有一个体育公园预计明年开放。
商业方面，项目规划了临湖商业体，意向入驻的有精品超市、潮菜餐厅、咖啡店等，不过目前还在规划阶段，具体什么时候能开业还不好说。周边现有的大型商业体，最近的是开车 2.5 公里左右的奥体优托邦，或者智慧城的万科商业中心，日常购物需要开车前往。
医疗配套方面，2 公里内有中山六院（规划中），附近还有复大肿瘤医院、暨南大学附属第一医院等，基本能满足就医需求。
教育配套是这个项目的一大亮点。项目自配 15 班幼儿园和 24 班小学，小学引进了广州天河外国语教育集团合作办学，由天河外国语学校派出团队管理。天河外国语学校的教学质量在广州口碑不错，中考成绩连续多年领跑，这对有孩子的家庭来说很有吸引力。另外，周边还有不少国际学校，像贝赛思、爱莎国际学校等，教育资源比较丰富。
再说说产品本身。合墅的设计确实有不少亮点。比如上叠有屋顶大露台，还能设置露天泳池，下叠有南北双庭院，花园面积不小。室内空间也很宽敞，下叠的客餐厅超过 57 平方米，主卧面宽 5.75 米，面积将近 60 平方米，居住舒适度很高。小高层的大平层四开间朝南，采光面长约 16.7 米，瞰湖南北通厅超 12.5 米，视野开阔，湖景资源利用得很好。而且项目的绿化率不错，容积率 1.6，属于低密社区，居住环境比较舒适。
不过这个盘也有一些缺点。首先是交通，目前公共交通不便，依赖自驾，对于没有车的家庭来说不太友好。其次是商业配套，虽然有规划，但短期内可能无法完全兑现，日常购物需要去周边现有的商场，稍微有点麻烦。另外，合墅产品虽然得房率高，但总价估计也不低，适合预算充足的改善型买家，普通购房者可能难以承受。
综上所述，越秀国贸观樾天湖适合那些注重居住环境和教育资源，预算充足的改善型买家。项目的湖景资源、低密社区和优质的教育配套是主要优势，合墅产品的高得房率和独特设计也很有吸引力。但交通和商业配套的不足需要考虑，如果对这两方面要求较高，可能需要谨慎选择。如果你更看重环境和品质，不太在意短期内交通和商业的不便，这个盘可以纳入考虑范围。
