最近总有人问："广州房价是不是还在跌？现在买房会不会当接盘侠？" 今天咱们就用接地气的方式聊聊广州楼市的真实情况。
首先得搞清楚，房价泡沫到底是啥？
说白了就是房价有没有 “虚高”。最直观的指标是 “房价收入比”，也就是广州一套 100㎡的房子总价，相当于普通家庭多少年的收入。2021 年最高峰时这个数字是 19 年，现在降到了 15 年，虽然还是不低，但已经回到 2018 年的水平，相当于以前买套房要全家不吃不喝 19 年，现在只需要 15 年，压力实实在在小了。
另一个指标是租金收益率，现在把房子租出去，每年收益大概 1.6%，比 2021 年最低时的 1.4% 高了点，说明房价跌得比租金快，房子的 “居住性价比” 在提高 —— 虽然靠收租赚不了大钱，但自住的话，相当于用更低的成本买到了同样的生活空间。
再说房价周期，从 2017 年到 2021 年，广州房价其实一直有点 “虚胖”，属于高估阶段。但从去年 11 月开始，这个指数终于进入 “低估” 区间，就像气球里的气慢慢放掉，泡沫基本挤完了。不过就像刹车后车子还会滑行，现在房价还在惯性下跌，比如天河东圃以前 7 万 /㎡，现在 6 万左右就能买到；番禺万博从 6 万跌到 5.2 万，刚需咬咬牙够得着了。但要注意，郊区像增城石滩、南沙万顷沙这些地方，房价还在阴跌，去年 1.8 万买的，现在 1.3 万都难卖，投资客不建议碰。
对咱们普通购房者来说，现在买房得看用途。如果你是刚需，第一次买房自住，其实可以出手了。核心区房价回调 10%-15%，而且现在还在卖的楼盘，尤其是国企开发的，比如保利、越秀的项目，烂尾风险比前两年低很多。优先选地铁 30 分钟到市中心的地方，比如黄埔科学城、番禺市桥、白云江高，这些地方配套成熟，以后换房也好转手。千万别信那些 “规划中的地铁、学校”，啥时候落地都没谱的楼盘，大概率是画饼。
改善族想换房的话，现在是 “卖旧换新” 的好时机。二手房挂牌量高，砍价空间大，你手头的老破小挂牌价降 10% 赶紧卖，去买次新房能省 20%，相当于变相赚了差价。换房时记住，物业和学区比地段差 1 公里更重要，万科、中海这种物业好的小区，保值率能高 30%；带学位的房子，哪怕户型差点，以后转手也不愁。
最后提醒投资客，现在广州楼市分化太严重，核心区房价稳但涨幅有限，郊区还在跌，租金收益率普遍低于 2%，靠房子 “躺赚” 的时代过去了。除非你特别懂地段和开发商，否则暂时别出手，不如等等看 2026 年市场彻底企稳再说。
说白了，现在的广州楼市，已经过了 “闭眼买就涨” 的疯狂期，但也不是不能买。刚需遇到价格合适、通勤方便、配套齐全的房子，该出手就出手，毕竟房子最重要的是住得舒服；改善族抓住换房窗口期，别盲目追求远郊大房子；投资客就先别凑热闹了，建议可以再耐心等一个更好的时机。
