今年的番禺楼市可真热闹。
星河盛世锦城：低密度对准“改善客”
星河盛世锦城，在7月29日开放了项目营销中心和样板间。项目由罗边村旧改转化而来的大体量综合体，总建面有114万㎡，整个楼盘容积率低至2-3.45。
区位来说，北侧就是串联整个番禺交通大动脉的南大干线，南侧是兴业大道，西侧就是南沙港快速，距离七号线板桥站非常近，无论是地铁或开车，去往万博、琶洲、珠江新城等热门商圈都十分便捷。
此外，南面还有毗邻广东四大园林之一的余荫山房，项目隔壁又是华南理工大学国际校区，整体宜居舒适度不错。
配套方面，可抵达省妇幼番禺院区，项目会配建建面超5万㎡商业街，包含1.6万㎡主题商业街和3.9万㎡岭南风情商业街，需要时日来兑现。
商业上，配了五万方特色主题商业街，会跟余荫山房做联动开发，有点像岭南新天地和上海新天地的设计。
教育方面，按照规划有，配建1所12班幼儿园，1所18班幼儿园和36班小学，其中12班幼儿园是罗边村小学改造的，已开学，36班小学目前已封顶。
中学极大概率要在北侧的永达片区解决，根据今年6月新出规划，拟计划新增一所18班小学和48班九年一贯制学校，具体还要看教育局当年最新划分政策为准。
从发展前景看，星河盛世锦城这个项目位于两条轴线的交汇。
内部有南大干线串联番禺各个区域，万博CBD、国际创新城都能辐射到，特别是万博区域，好几大商圈，以及几个互联网巨头总部在，购买力很强。
外部有广州科技创新轴加持，沿着天河智慧城一路南下，琶洲和大学城的置业需求都会外溢过来。
产品来说，主推的是建面约95-128㎡三至五房，主打低密度小高层，对准的是刚改和改善客。
项目是由罗边村旧改转化而来的大体量综合体，总建面有114万㎡，整个楼盘容积率低至2-3.45。
销售表示，住宅的层高不会超过11层，而首推地块占地仅1万㎡，计容建面近2.2万㎡，规划有4栋住宅，层高在9-11层，两梯五户设计，1-2层是底商和公建配套等，3层以上为住宅，总货量仅160套。
共有五个户型可选，主要集中在建面约95-98㎡面积段，设计方面整体中规中矩，而看点则都有 1房可改造。
如建面约95㎡三房两厅两卫，三开间朝南，有入户花园，进门后有一个小阳台，可做灵动空间进行改造，如书房或儿童房等。
建面约98㎡三房两厅两卫，四开间朝南，横厅设计，入户后也有小阳台可做改造空间，采取LDKB一体化设计，空间感强。
另一建面约98㎡三房，是竖厅设计，进门后，同样有小阳台作为灵动空间，U型厨房设计直通餐厅。
偏改善的是建面约128㎡四房，四开间朝南，入户后依然配有一个小阳台做灵动空间，竖厅设计，主套飘窗可270°看窗外景观，不过，厨房并未采用当下流行的LDK设计。
产品设计倒是比较方正，实用性也高，未来售价如何?
销售表示，目前还没拿到预售证，处于可冻资阶段，开盘售价预计在4-5万元/㎡，总价则在380-640万元。
就这么一个配套齐全，发展前景不差，距离核心区距离很近，有地缘客外溢保底的项目，本身就具有话题性。
再加上开发商首期主打小高层、小面积，在居住适度上加分不少，同时也降低了上车难度。
如果最终开盘价格真的有惊喜，那么我宣布这个盘就是本年度最佳刚需恩物。
