琶洲樾，又一琶洲豪宅盘，比TOD值吗?
琶洲樾这个项目，5月底就可以开放。这块地是越秀在去年7月第二批集中供地中，被越秀摘下。
按照现场销售的反馈，由于项目规模不大，又和琶洲南TOD一河之隔。所以琶洲樾没有单独开样板间，届时项目261方的样板间共用琶洲南TOD项目265方的样板间。
对于这样纯粹的大平层豪宅社区，我还是挺期待之后产品是如何呈现的。因为对于这样*的产品，很多的设计元素一定程度上体现了未来的设计方向和理念。
我们今天就先看看琶洲.樾的产品力到底如何。
一、项目概况及区位
琶洲.樾是越秀集团在琶洲西区打造的*住宅项目。
琶洲樾小区位于海珠区琶洲街道新港东路，是琶洲西区*后的住宅地块，与琶洲南TOD仅一河之隔。距离广州塔的直线距离，只有2.4公里。
距离8号线和18号线的交汇站，磨碟沙地铁站仅200米，交通非常便利。
项目南侧临黄埔涌，北侧高层可望珠江和广州塔，江景和城市景观在广州都是*的。周边未来规划有多个商业、文化、生态等功能区域的规划和建设，直接受到琶洲发展的辐射。
小区整体占地面积1.12万平方米，建筑面积约3.77万平方米，容积率3.36，总户数约135户，分为两期开发，共两栋南向板楼，每栋28层。
一共三个面积段的产品，分别是225方、249方和261方的四房和五房。全部都是电梯单独入户的设计。其中一栋都是261方的五房产品。另外一栋布局225方和249方的四房产品。
另外小区还将配建一所12班幼儿园。
二、项目配套
1、交通配套
琶洲樾的交通非常便利。距离磨碟沙地铁站仅200米。交汇的8号线和18号线一横一竖，基本上覆盖广州的主要*区域，非常便利。周边还有多条公交线路和自行车道，提供多样化的出行选择。
驾车出行方面，小区北侧为新港东路，可直达广州大道南、新港西路等主干道，出行十分方便。
2、周边教育
小区本身规划配置一所12班的幼儿园，为业主提供便捷的教育资源。
小学虽然现在尚未公布，但是大概率共度琶洲南TOD地块的学校。考虑到这里住户的级别和生源的纯粹性，未来教育的问题是不需要太担心的。
3、医疗配套
小区周边医疗资源丰富。现有南方医科大学中西医结合医院、广东省第二人民医院、解放军陆军第七十四集团军医院等医疗教育资源，可以为住户提供专业和全面的医疗服务。
4、生活配套
目前来看，琶洲西区是缺乏大型商业配套。日常消费主要依赖对面新港商厦的底商，再远一点可以去到惠海商业街、琶醍啤酒文化创意艺术区等。
但是琶洲的规划是不缺商业的。随着琶洲南TOD和新港东的连片开发，未来将打造丰富的商业业态。按照政府的规划，国际会展及互联网功能配套区、岭南水乡特色生态区及会展配套、创新设计、文化休闲、生态居住四大功能区域都会一一落地。
三、户型设计
小区三个户型自然是全南向户型。预计南向可以看到黄埔涌和琶洲南TOD的建筑。北向高楼层有机会看到广州塔。当然周边弥补的写字楼和玻璃幕墙，我估计多少会有点光污染。
其中225方和249方都是四房两厅三卫的产品设计，261方则是五房两厅三卫的产品设计。户型设计，唯大不破。因此项目的户型设计都很出色。
方正实用，动静分离，采光通风好。客厅宽敞明亮，餐厅与厨房相连，方便用餐。主卧带独立卫生间和衣帽间，私密舒适。次卧和书房也都有足够的空间和储物功能。每个户型都有超过10平方米的阳台或露台，可以欣赏江景或城景。
具体的户型设计如下：
琶洲南TOD大平层的售价在14-16万/平方米，所以我估计豪宅属性更纯粹的琶洲.樾应该也差不多。
四、周边二手房情况
整个琶洲南板块，没有什么二手住宅。根据现有的城市土地控规来看，未来除了琶洲南TOD和琶洲.樾项目以外，也不会再有什么宅地供应。
不过我们可以看看琶洲板块的二手房价格。东侧的保利天悦，挂牌价在16.5-18万/平方米。万胜围地铁站一边的会展世界城挂牌价在10-12/平方米，一旁的雅郡花园挂牌价在8-10万/平方米。新港中路以南的佳信花园挂牌价在7.5-10万/平方米，弘景花园挂牌价在8.5-11万/平方米。
五、项目优缺点总结
项目优点：
地段优越：位于琶洲西区*位置，与琶洲南TOD仅一河之隔，距离磨碟沙地铁站仅200米。
景观优美：南侧临黄埔涌，北侧高层可望珠江和广州塔。
品质*：越秀集团开发打造，纯粹的*圈层，提供大平层户型和高品质物业服务。
发展潜力：周边有多个功能区域的规划和建设，在未来将形成一个综合性的城市*。
项目缺点：
商业配套：目前琶洲西区缺乏大型商业配套，在日常消费上不太便利。
教育资源：虽然项目本身规划配置了幼儿园，但周边没有优质公办学校，在教育资源上不太充足。
小区园林：小区只有135户的规模，园林非常小。园区活动空间不大。
投资属性：从投资属性来看，新房资金利用率不高。并且由于小区规模不大，未来二手房市场声量会比较小。特别是琶洲南TOD大园林大社区就在旁边，会形成直接的竞争。
综合来讲，如果是一个对地段、景观、品质有较高要求，并且对商业和周边教育不太在意，并且有足够的购买力的*人士，那么琶洲.樾是一个不错的选择。
