近日，广州对全市114个已批在建、已批未建和未批先拆（未批先拆项目全部在黄埔区）的城市更新项目的全面核查有了初步报告。
黄埔区，涉及到已批在建20个、未批先拆56个共76个项目，正在进行逐个项目研究核查及分类处置工作。待全部工作完成后，会形成专题报告。
除黄埔区外，其他10个区共38个城市更新项目纳入核查，除方案过期的2个项目外，36个正在实施的项目围绕"四条底线"发现问题如下∶一是拆建量方面，13个项目拆建比超过2.5，2个项目建设量较大（越秀区南洋电器厂两种情况均存在）;二是历史文化保护方面，24 个项目改造范围涉及历史文化资源，其中 9 个项目尚未完成历史文化资源迁移审批手续;三是古树名木大树老树迁移砍伐方面，14 个项目改造范围涉及在册古树名木共 71 株，全部原址保护，不存在迁移砍伐情况，但部分古树名木存在挂牌缺失问题;四是征求并落实公众及专家意见方面，核查项目均已履行民主表决程序，广泛听取并落实村民、公众及专家的建议。一是 23个项目可继续推进。其中，海珠区沥滘村等 20个项目可继续推进;荔湾区聚龙湾（启动区）、南沙区东流村、大井村等3个项目需优化调整方案后继续推进。推进中，各区可结合会议讨论情况，视需要在优先调减总建设量或不调整总建设量的前提下进一步结合实际优化方案（如番禺区沙溪村），提升城市品质。
二是荔湾区茶落村等 9个项目涉及部分区级登记不可移动文物或传统风貌建筑迁移保护，由各区政府依法依规完善迁移保护方案及审批手续后，按程序推进实施。三是越秀区南洋电器厂等4个位于重要区位或不符合规划发展要求的项目，应进一步调整方案、缩减建设规模。其中，越秀区南洋电器厂项目降低建设总量、减少改造成本，对于已部分拆除的旧厂范围，做好围蔽尽快拆除， 保证安全，一期继续实施全面改造，二期的旧城住宅不再进行全面拆除，以微改造为主;
改造效果图
南洋电器厂及周边更新改造效果图
改造效果图
番禺区里仁洞村取消番禺大道（里仁洞段）综合提升工程，重新核算融资地块建设量;南沙区亭角村转移部分建设量，调整建筑形态，降低滨水一线建筑高度;
规划效果示意图
近处为里仁洞村，远处为万博商圈
增城区南坣村转移部分建设量，降低项目的拆建比和容积率，避免出现"村中城"。越秀区：南洋电器厂（越秀地产）
荔湾区：茶滘村（阳光城）、东漖村（保利置业）、鹤洞村（方圆）
白云区：田心村（万科）、小坪村（佳兆业）
花都区：田美村（富力）
番禺区：里仁洞村（越秀地产）
南沙区：东瓜宇村（方圆）、亭角村（保利）、大塘村（时代中国）
增城区：南坣村（奥园、合汇）、群星村（升龙）、简村村（富力）
从化区：元洲岗村（珠光）
本次核查共涉及黄埔区项目76个（已批在建20个、未批先拆56个），12月5日、6日、7日，连续召开专题会议、知识城现场会，逐个项目研究核查及分类处置工作。待全部工作完成后，将于近期专题报告。（一）分区分类施策，精准推动实施。对于历史城区，严格按照保护规划的要求保护传统格局和历史风貌，采用微改造"绣花功夫"推进更新;对于老城区，除重大基础设施、*功能区以及环境亟待改善、安全隐患亟待消除的旧村外，鼓励推行小规模、渐进式有机更新，补齐民生短板;对城镇开发边界以内的其他集中连片建成区，系统梳理低效存量用地，完善和提升城市功能，改善人居环境，消除安全隐患，统筹推进重大基础设施和公共服务设施落地;对于城镇开发边界以外的区域，深入推进实施乡村振兴战略，坚持城乡融合发展，传承乡村文化。我局将会同市规划和自然资源局，进一步研究细化分区分类的划定标准和具体举措。（二）开展政策梳理，全市"一盘棋"推动更新。一是对于市层面的现有政策，将结合政策梳理情况，充分研究论证，依程序开展文件修订，如社会反映要求过高的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》穗建规字〔2021〕1号）拟修改完善;《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》拟对纳入原工作方案的城市更新项目进行调整，并完善改造任务目标和工作计划。二是对于区层面的现有政策开展专项梳理，对超出市制度体系要求的将责令整改。三是对于今后新出台的政策，将严格对照上位政策制定，并督促各区不得突破市的政策框架;对于经论证需突破的项目，区政府以个案形式报市城市更新工作领导小组会议研究。（三）强化计划管控，合理控制节奏。通过项目储备库、项目计划联动管理，优化城市更新目标和任务，合理控制城市更新规模、方式、节奏;加强实施时序统筹，保障公益优先，高质量配套基础设施和公共服务设施;统筹一二级市场，建立城市更新与住房供应体系的联动机制，合理管控城市更新的住房供应量和供应节奏，促进住房租赁市场和房地产市场平稳健康发展。（四）强化规划*，做实刚性管控。加快审批国土空间总体规划，划定*基本农田、生态保护红线、城镇开发边界，为城市更新提供上位规划依据;科学编制城市更新专项规划，将城市更新纳入国土空间规划"一张图"，明确城市更新目标和分区控制要求等;科学编制国土空间详细规划，合理确定容积率、建筑高度、建筑密度等规划指标，经批准的详细规划是城市更新项目规划许可、改造实施的法定依据。（五）强化片区统筹，保障项目落地。坚持城市体检评估先行，合理划定更新片区，以基础数据和专项评估为工作基础进行片区策划，明确更新目标、更新方式、产业方向、利益平衡、实施时序;并从全生命周期管理的角度，将前期策划、拆迁、建设和后续运营、维护、管理等纳入片区策划，保障项目可实施性和可持续推进。
来源:广州房产之家
