增城旧改或全面放缓！
近日，增城印发了《增城区有序推进旧村全面改造工作的实施意见》，共提出了38条旧改工作细则。
其中，部分细则相比原方案更加严格，被视为增城旧改放缓的信号。
截图自：广州市人民政府网站
细则修订，部分条款收紧
早在2020年，增城市政府即发布了《增城区加快推进旧村全面改造工作的实施意见》，而本次发文即在该版本的基础上进行修订。
两份文件的标题，基本就反映了政策对旧改工作的态度：由2020年的“加快推进”，向2022年的“有序推进”转变。
那么，具体有哪些信息值得*关注呢？
一：引入企业表决增加面积要求
根据《意见》第五条，旧村全面改造涉及整合周边国有用地的，引入合作企业实施改造要求为经国有土地房屋权属人90%以上且相应用地面积占国有用地总面积比例90%以上同意。
而相应的2020年文件仅要求“经国有土地上物业权属人90%以上同意”即可。
截图自广州市人民政府
这样的改动，更符合少数服从多数的原则，以专有面积占比作为评判标准，更加科学。
但相应的，旧改实施表决工作推进难度也有可能会加大。
二：危房+“一户一宅”可重建
《意见》第六条规定，在旧村改造基础数据调查前，明确暂停审批村民建房申请。
但也规定了可以原址重建的条件：属于危房且房屋证件齐全、属于危房且符合“一户一宅”。
相应的，2020年仅有符合“危房+证件齐全”，才可重建。
新版《意见》更加考虑村民的实际情况，更为人性化。
三：80%签约即拆迁，统一拆迁补偿
在村民住宅复建指标及拆迁补偿方面，本次《意见》也作出了明确的规定。
村民住宅复建量，原则上可按基地总面积的3.5倍，超过3.5层的，可选择按栋数乘以280平方米核算。
超出核定面积部分，可按1500元/平给予房屋建安成本补偿。
另外，很多村民关注的临迁费方面，《意见》也作出了规定：30元/平，按48个月计算，若项目规模较大、实施整体改造的，可按60个月计算。
另外对于拆迁方面，《意见》也规定了分期或分区权属人80%以上签订拆迁补偿安置协议的，方可启动房屋拆迁。
四：增加房企惩罚措施，限制股权融资
对旧改合作房企而言，《意见》也给出了加强监管的细则。
其一：旧改项目引入合作企业2年内实施方案未获批复的，村民可表决终止合作。
其二：项目复建安置房和公建配套未完成竣工验收前，合作企业以股权转让等方式转让项目，3年内不得参与增城区新增旧改项目。
而在2020年版本中，则规定合作房企可转让不超过50%的股权，而转让30%以上股权即限制3年内参与新旧改。
换句话说，增城区的旧改合作房企股权融资监管有所放松。
只要房企不完全转让项目，通过股权融资方式解决资金问题，是完全可行的。
截图自广州市人民政府网站
增城旧改放缓或是大概率事件
其实，近一两年来，增城的旧改工作进度乏善可陈。
一方面是年初调整新规，旧改废除了合作企业规定，开发商不得提前进场孵化。
根据不完全统计，*少影响了增城30条旧村改造的推进工作。
另一方面，广州发改委发布的2022年城市更新*建设名单中，增城区旧村改造无一入选。
这些都极大影响了增城区的旧改工作，预计在未来2-3年内，旧改都将“相对停滞”。
根据楼市君不完全统计，目前增城旧改，真正进入“摘果子”阶段的，除新世界的塔岗村大旺岗社、大华的山田村等，其他进度寥寥。
但其实增城的旧改也并非完全一滩死水。
上个月，中新村公布了控制性详细规划修改，新增了1.02公顷的居住用地。
2019年，保利120亿投资额入局中新村旧改以来，推进速度一直颇快。
在今年广州城市更新项目年度计划中，中新村成为增城区*的新开工旧村改造项目。
中新村旧改规划效果图
而更早一些的5月份，瑶田村正式牵手珠江投资，更像是增城旧改重启的信号。
根据目前的消息，增城区共有6个旧改项目值得*关注：
已批在建的南坣村、群星村；可稳妥推进的湖中村、横岭村、中新村；以及需重新报批的简村村。
值得一提的是，在广州旧改进入“控规模、分时序”新阶段下，依然有开发商“逆流”进场拿项目，说明增城旧改市场也存在一定的机会。
*后，你觉得增城的旧改未来怎么样呢？欢迎评论区留言讨论。
