要问在黄埔，*难买到新房的地方在哪里？毋庸置疑是科学城*区。2年没有宅地新增，新房库存将消耗殆尽...该片区“断货潮”的势头，如今俨然无法掩盖了。不少东进意向买家顿时犯了难：科学城*区的热盘，到底要怎么选？
印象中，科学城也一直是黄埔的交投主场，不曾想货量已不多。
其一，科学城*区近2年的宅地出让为“0”，新增供应主要集中在长岭居。而长岭居新盘以120平及以上大户型为主，总价更高，加上配套成熟度及城市界面不及科学城，对比下科学城愈加矜贵。与此同时，今年以来科学城板块一直处于“成交火爆”的状态，隐有供不应求的势头。
前三个季度，科学城板块*第二名接近60亿的业绩，以187.91亿元的成交总额、3916套网签量，拿下全市板块成交金额及成交套数的双料*。（数据来源克而瑞）广州一手住宅成交金额*3板块
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排名
| 板块
| 成交金额
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1
| 科学城板块
| 187.91亿元
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2
| 汉溪万博板块
| 128.41亿元
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3
| 老黄埔板块
| 123.97亿元
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其二，科学城*区项目本就不多，长时间的热销让“僧多粥少”情况愈发明显，到了年末，货量已然“见底”。如主流项目星樾TOD目前剩下不到2栋楼；星樾山畔TOD时隔1年加推，证到手随时开盘...
与买家聊天截图
这段时间，两个项目一有新动向，后台便收到不少来信，讨论两个盘该怎么选。
比如金融新贵张先生，因家里购房意见不同足足等了1年，第二次他更为谨慎。
故此，决定把星樾TOD和星樾山畔TOD区位及配套、交通、产品几大维度摆在台面上来给他分析。为便于大家阅读和分辨，下文将基于两盘特点用作代名，星樾TOD（下称“星樾”）、星樾山畔TOD（下称“山畔”），如果大家也在纠结这两盘，不妨也参考参考。星樾和山畔相距仅约4公里（百度地图实测），都沿着“总部大道”分布，万亿产业红利都能共享。作为广深港澳科技创新轴的一环，黄埔区聚集世界500强企业项目近200个（数据来源：广州黄埔发布），其中80%来自科学城，将助力片区经济腾飞和物业增值。
当然，产业拔尖之余，黄埔近半壁*优质配套也集中在科学城*区，大多分布在山畔和星樾之间。
黄埔大型商业，也都围绕两盘分布。
山畔距离建面约45万平的敏捷广场直线距离约245米（百度地图实测），日常生活所需及*休闲娱乐都能就近满足。
星樾的斜对面则是建面约40万平的奥园广场，业态及消费水平同样是片区数一数二的。
可以说，山畔和星樾两盘，基本占据了黄埔几乎所有的头部配套，产业、商业、教育、医疗等都是如此。
两盘的区位及配套的硬核程度，也从侧面反映了越秀的前瞻择址观，非*不入。
所以山畔和星樾无论选择哪一方，都是上上签。
再来看交通层面，大家都知道，越秀旗下能取名TOD的项目交通都很逆天。比如星樾，距离已经开通的6号线香雪站直线距离约800米（百度地图实测），出门先人一步，这一*已胜过黄埔绝大多数楼盘。而山畔更是让人拍手叫绝，在建中的地铁7号线二期水西北站就在小区楼下，享受的是地铁下楼可达的“出行特权”。对山畔的业主而言，地铁站就像楼下的商业一样，可以做到无缝衔接，用技术解决归家*后一里的瓶颈。
而且*的好处绝不只是出行便利，对房子的反哺作用也不可小觑。
据*太平戴维斯研究，*项目（步行5*内）价值可增加高达42%，往后每增加一公里，价格将递减9%。
从这个角度来看，山畔和星樾的价值潜力十分可观，尤其山畔，7号线二期预计明年通车（来源：铁迷通）这一关键节点带来的红利将更加明显。
山畔和星樾两盘，可以说各有千秋，魅力侧*有所不同。
项目三面环山，震撼的山景与亲近自然的愉悦感，对生活在快节奏都市中的人，已是不小的诱惑。内部，项目精心雕琢建面约4万方“浮梦之森”主题景观园林，约相当6个标准足球场大小，让业主每次归家都像回归自然的温馨之旅。
为了实现“室内大面积取景”，山畔整体楼栋一字排开，尽量让每一栋楼，每一户都能享受山园双重景观，匠心可鉴。山畔不仅注重景观感受，也照顾到业主的生活，地铁站、公交*末站、社区商业统统都搬到家楼下。
再来看星樾，他是建面约90万平的城央大城，跟山畔一样同样*魅力。因为社区足够大，星樾的配套十分富足，自带建面约5.8万方的商业及共建配套，社区内自给自足。荔红幼儿园、九年一贯制广外附属科学城实验学校，今年九月均开学。总的来看，山畔和星樾走的是两种不同类型的路线，两者并不冲突，且都很出彩。喜欢小而精，出门就上地铁，注重内外部景观享受的买家可以*考虑山畔；喜欢大社区配套和热闹的居住氛围的选星樾。
在户型方面，两者都备受年轻一派追捧，但目前主打产品类型不同。星樾涵盖平层与复式，但平层已*，*后两栋在售建面约100-107平的三房复式，毛坯价约3.8-4.4万/平。喜欢复式的朋友可以入手。山畔即将加推的A7栋，主打建面约80平-110平的平层，多房系统且比较*实用，关键还是精装交付。其中建面约90平南向三房两卫，是科学城内南向三房产品中，面积小、总价低、性价比高的佼佼者。三开间朝南，双卫设计，主卧套房给予主人足够舒适度和私密性。倘若考虑面积更小的，建面约80平三房也是科学城内颇亲民的三房产品。
建面约110平四房，南北对流，以及超大主卧套间设计。
目前吹风价流出，建面约80平北向三房，总价不到300*买到；90平南向三房，预计在380万左右；110平四房，总价不到440万，性价比很高。
山畔火爆登记现场图
在黄埔，100平以下低总价的小户型是供不应求的“稀有物种”，中指院显示近三年缺口达1368套。
| 2020-2022年黄埔100平以下小户型供求一览 |
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在大量需求都得不到满足的情况下，山畔的呼声较高也理所当然。总的来说，山畔和星樾各有*，大家也可以根据自身情况及需求对号入座。
星樾山畔TOD与星樾TOD项目部分突出情况一览
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| 星樾山畔TOD
| 星樾TOD
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地段
| 科学城芯
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| 交通 | 在建中的7号线二期水西北站上盖，小区内地铁速达全城 | 距6号线香雪站，直线距离约800米 |
社区配套
| 约7000方商业街、社区公交*末站、建面约4万方园林
| 约1.26万方商业街、公交总站、幼儿园、小学已开学 |
产品面积
| 建面约80-110平三四房带装修
| 建面约100-107平复式毛坯
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| 上车门槛 | 约300-440万
| 约380+万
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眼下，星樾山畔TOD即将拿证，将截止诚意登记，A7栋仅276套，货量依旧*，席位买少见少。
来源:广州房产之家
