利率5.5%的房贷可以替换成3.65%的贷款，还有这种好事？
近日，的朋友收到中介电话，宣称可通过“抵押经营贷”方式，降低贷款利息。
抵押经营贷真的可以省钱吗？就来扒一扒。
月息3厘3，*高能贷30年
抵押经营贷置换房贷有“花招”
什么是抵押经营贷？顾名思义，将固定资产（商品房、宅基地、厂房等）抵押后，获得的贷款用作企业经营所需的贷款。
按理来说，这是国家为中小微企业提供的金融支持，利息较一般贷款确实要低。
那么，又是如何跟房贷产生联系的呢？
根据中介介绍，通过中介机构、银行等先行垫资，提前结清高利率的房贷，再将解押后的房产，作为抵押经营贷的抵押物，即可申请经营贷款。
资料预审：提交个人征信、流水等资料给银行，经营贷需要营业执照；
额度审批：银行根据资料，确定贷款额度，一般为房产价值的7成，部分可做到10成；
垫资解押：通过第三方机构垫资，将商品房解押；
抵押放款：商品房在银行重新抵押，银行放款；
结清垫资：将银行贷下来的款，还清第三方机构垫资；
月供还款：按银行审批的还款方式正常还款。
*此，高利率的房贷即可转身变成低息的抵押经营贷。
整套操作的*逻辑在于，需要借过桥资金垫资“赎楼”，并“买”来一家企业，以企业主名义通过房产抵押向银行申请经营贷。
资料清单 来源：中介供图
根据中介说明，目前的房产抵押经营贷共有两种还款方式：先息后本、等额本息。
其中，先息后本*长可贷10年，月息*低3.3厘；等额本息多数可做到20年期，部分宣称可以做到30年期，利率3.65%-4.65%不等。
那么，抵押经营贷真的可以省钱吗？
以贷款200万、30年为例（21年贷款利率峰值为+120bp，按目前LPR计算为5.5%）：
对比发现，先息后本的方式，月还款额较低，看似短期可降低月供压力，但总利息却是*高的，30年利息高达237.6万。
若能成功以3.65%的年利率申请等额本息抵押经营贷，在月供、总利息上确实相比5.5%年利率的贷款低上不少。
但在目前*套普遍4.3%利率的情况下，月供仅少了748元，总利息少了26.94万，*并不明显。
另外，部分中介宣称可以随时通过提前还贷的形式，进一步降低利息；或是通过高评高贷的形式，留存部分资金。
楼市君提醒，目前房贷也可通过提前还贷减少月供、高评高贷实际加重了月供，并不适合每一个人。
垫资费、中介费、注册费等等
额外成本多、违规风险大
如果仅通过账面数值计算，就简单判断转贷是否“划算”，那么风险来的时候，你跑都跑不掉。
楼市君整理了一下“转贷”本身具有的三大风险，如果想“转贷”的购房者，千万要注意！
其一、申请抵押经营贷还有其他额外成本。
*先是垫资成本，*低月成本在1.6%左右，以200万计算，*少需要3.2万。若无法在1个月内完成解押、抵押再放款的流程，成本将直线上涨！
其次是中介手续费，一般在1-3%左右，按*低的1%计算，*少需要2万。
另外，抵押经营贷需要的企业营业执照、企业代理记账等均是额外支出。
原本只是打算降低月供压力，实际却加重了前几年的负担，得不偿失！
其二、若贷款未用于实际经营，可能会面临银行“抽贷”
目前的银行仍然会对贷款资金的流向进行审查，查验资金是否用于原定的功能。
若发现贷款资金并未用于实际经营，通过“穿透式”审查发现资金流入第三方金融机构，就有可能面临银行抽贷，并要求在规定时间内归还贷款。
另外，国家对中小微企业的扶持政策可能随时改变，对无实际经营却申请贷款的企业，查处力度可能会增加，这些都会影响贷款的安全性。
图源：网络
其三、个人征信可能受影响，严重的涉嫌违法违规
通过伪造资料、违规操作的形式获得贷款，除了面临贷款被银行“抽贷”外，还可能对个人征信造成影响。
必须强调的是，正常企业以此方式申请抵押经营贷并用作经营用途，并无不妥。
但普通人无企业、无实际经营需要，提供虚假材料申请贷款，涉及“骗贷”、“违规发放贷款”，严重的可能会涉嫌违法违规！
去年，深圳炒房团“深房理”即因违规操作，将获得超10亿元的经营贷流入楼市，共有5人被采取刑事强制措施。
呼吁，只有合理合规使用贷款，才能发挥贷款应有的作用。
你会考虑“转贷”吗？
