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买房这种大事还是专业的好

黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

  • 编辑：一号小编
  • 发布时间：
    • 广东 广州
这两年，黄埔房价经历了疯狂上涨到万人唱空。
过去一夜“蹿红”的小区，仿佛上演了相似的剧本：挂牌量触顶、降价争夺，低于指导价卖的“笋盘”冒出...
整理数据发现：今年科学城二手成交相当*。其中，就有一批小区在淡市中仍“稳如老狗”。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”科学城

指导价3.3万/平，有业主挂出2.3万/平

黄埔二手房源环比增长16%
微信加了不少中介朋友，这很可能是你常看到的吸睛朋友圈。
“低于指导价XX万卖！”、“诚心急卖”、“卖家下降xx万”...
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

近期，黄埔先是惊现一套比指导价低175万的保利林语山庄房源。
该小区二手指导价3.3万/平，业主却挂出2.3万的超低单价，比2017年的成交价还要低。

金碧领秀国际、黄埔花园、保利罗兰国际......也陆续蹦出几套接近指导价卖的房子。
这些盘的价格，相当于要回到2020年的水平。
这个信号的意味很明显，不少黄埔卖家已经在“提桶跑路”了。
这不是个例，而是当下黄埔二手房市场的普遍现象。
贝壳数据月报提到：8月新增二手房源环比增长16%，为全广州各区*高。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”
与此同时，二手活跃度较低，黄埔新增带看量与花都相近，环比减少7%。
我们可以看出，黄埔业主放盘量增加较为明显，但买二手买家数量远跟不上！想要成功出售就必须卷死对手，找到接盘侠。

科学城占据成交*10半壁江山

大盘平均成交需160天，中小盘仅85天
虽然黄埔如今的房价有所回落，但部分楼盘充当了黄埔楼市“火车头”。
统计了黄埔二手成交前10小区的榜单发现，成交较“猛”的是科学城。
10个楼盘中有8个是科学城的二手小区，有6个是万科的大盘，占据了榜单半壁江山。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

而这些盘中，或有学位光环，如东荟城，或楼龄较新，比如万科山景城。
这些楼盘都有一个共同点：体量较大。
也正由于体量较大，这些盘出售时竞争压力较大，想要卖出并不是那么容易。
比如万科东荟城，挂牌数量达到了303套。该小区有40栋住宅，平均下来每栋有7户以上邻居在卖房，这也导致成交周期较长，有房源直接超过200天。
2021年上半年，东荟城二手成交价格为4.7万/平，高峰期卖出5万/平。现在仅为4-4.3万/平，跌了3000-10000元/平。
这一两个月，万科东荟城时不时爆出一些“3字头”房源，不能说毫无涟漪，只能说价格一个比一个劲爆。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”
从房源成交周期看，同样一个板块，邻近的盘成交周期都大有玄机。
以科学城板块为例，体量较小的盘，房源成交周期往往更短，卖房较为容易。（排除未满5、楼龄等因素）
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

统计发现，这些2000户以上的小区，平均成交周期基本上要超过160天。而2000户以下的小区，平均成交周期仅为86天。
像如御湖名邸、奥园春晓，挂盘量都不大，小区业主较为惜售，平均成交天数仅为41、67天。
科学城的中介了解到，有部分70+平的小户型，成交周期仅为7天。
来源：链家

像黄陂新村、宝能文化广场、保利香雪山这些中小楼盘的挂牌量都很低，成交价格波动也不大。

9大*盘涨跌不超10%

香雪山成交价微涨破“6”
这些“美而精”的小区，在二手“降价抢卖”的环境下更凸显*。
当大盘二手在走量，价格方面业主有妥协。一些规模较小的社区，竞争压力没那么大，价格整体平稳，甚*略有上升。

例如位于萝岗南区的保利香雪山，其以齐全的配套在科学城二手市场上相当受欢迎。
即使在淡市中，香雪山仍然能够卖到6.4万/平的价格，甚*比2021年行情价格还稍高。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

而科学城二手房另外几个盘：越秀岭南山畔、新福港鼎峰、科城山庄，价格都保持着“坐4碰5”。

过去涨价相当“狂野”的新福港鼎峰，即使在二手比较难卖的下半年，它们的成交价仍然突破5.3万/平。
黄埔二手回到两年前？科学城这些盘，稳如“老狗”

中介小李表示：虽然网上有不少降价房源，其实科学城优质二手房并没有怎么跌，整体价格还是比较稳定，只有云浦板块跌幅相对明显，有盘跌了1万+/平。
“大户型、中小体量、改善盘...这些优质的房子价格一直没有掉下来过。”

广州二手房挂牌超12万套

学位、品质、体量直接影响流通性
写到这里，相信有眼光的买家，已经能够看出买黄埔的诀窍。
1、目前，广州二手房已经突破12万套，黄埔在链家网上，有超过6500套房子挂牌，竞争并不小。
2、纵观黄埔成交量较高的小区，不乏挂牌量超过300套的大体量盘，由于基数大直接拉高小区成交量。
3、买房别只看到成交量，还要看成交周期。学位、小区体量、品质，这是直接影响卖房难度的三大因素。
4、即使要买大盘，也要避免那些挂牌量高，成交量低的盘。一旦着急出货，但小区成交活跃度低，只能一降再降。
5、像科学城、知识城规划比较新，还有很多次新房可选。楼龄比较新也带来了不满5年5.3%增值税的问题，选择就看个人了。



  • 来源:广州房产之家


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