退潮后，方知谁在裸泳。
今天在跟同事聊天时，才发现我们身边不少朋友都是在2019-2020年买的房子，那时候热热闹闹的楼市似乎就在昨天，当时*的行情之下，很多人反而加速入场，感觉慢一秒都亏了一样。
特别是黄埔、南沙，从2019年12月两区放开人才购房政策，黄埔开启轰轰烈烈的城市更新，均导入了庞大的购买力。
（2020年前后楼市新政一览）
2020年两区楼市就跟坐了火箭一样，蹭蹭蹭往上涨。
其中，黄埔新房成交16537套，位居全市第三；南沙2020年新房成交高达18888套，位居全市第二，何等的风光。
那时候谁又能预测到2022年楼市风云变幻，*的行情一下子跌落谷底。
*当其冲的还是黄埔、南沙，上半年两区二手成交量跌幅均超50%以上！南沙一手市场同样面临严苛的考验。
潮起潮落，退潮后方是检验真本事的时候。
多年来，黄埔、南沙一直是被摆上台面比较的两个区，经过多年发展，又经历了今年楼市罕见的严苛考验，如今的黄埔、南沙，才算是显露真面目。
今天，我们翻查出黄埔、南沙近5年的楼市成交数据，看看真正的实力究竟如何？
先看下成交量。
在近5年表现中，黄埔、南沙成绩*好的一年自然是行情火爆的2020年。
但从2021年开始，南沙成交量一路下滑，其中今年上半年仅成交3367套，不足去年总量的1/4。
按目前这个形式，如果没有大利好刺激，2022年全年南沙的成交量，可能仅有去年的一半，真“腰斩”了。
相较之下，黄埔的情况会好一点。从2019年到2021年，三年间每年成交量都保持稳定上扬。
而今年上半年黄埔成交7315套，约为去年总量的4成，预估今年全年成交量不*于腰斩，或为去年的8-9成。
再来看下大家关心的价格。
即便是行情冷淡的2022年，两区成交价格依旧保持上涨。
其中，黄埔新房成交价破4，上半年成交均价为41490元/㎡，相较于2018年的2.8万/㎡，5年间房价上涨超48%，仅次于海珠，位居第二。
而南沙目前还未能破3，上半年成交均价为29806元/㎡，5年房价涨幅约为39%，位列第三。
总价方面，2022上半年在黄埔买一套房，平均需要445万，而南沙套均总价为316万元/套。
综合5年数据来看，在这一波楼市调整期，黄埔楼市显然走得更稳一些，不管是老黄埔、科学城，还是从长岭居、知识城，都在逐步往改善市场迈进，房价自然也上涨得更快些。
相较之下，南沙受冲击更大，即便在今年南沙也迎来多重利好加持，但依然难以激起楼市水花，依旧处于困局中。
为什么？
在*的2020年之前，南沙成交远超黄埔，为什么自2021年后，房地产进入调整期，黄埔却赶超了南沙？
目前来看，当下黄埔和南沙的发展中，*大的*不同点在于：产业！
从两个区的发展轨迹来看，黄埔是先发展产业，再到产城融合，配建相应的住宅、学校、商业等。
相较之下，南沙是先发展城，卖地建住宅，再以此开花发展产业，引进配套等。
不同的发展道路，也诞生了不同的城市现状。
目前来看，黄埔的产业显然更为*，而且落地很快，而南沙产业很多还在初步阶段。
这一点，其实从GDP上就可以看出来。
近5年来，黄埔的GDP一直位列前茅，2021年已经突破4千亿大关，而南沙仅有2131亿元，要追上黄埔，还有很长的道路要走。
发展内需，才是硬道理！
产业的快速落地，对于楼市带来的影响是什么？
购买力！
特别是在人才购房政策双双取消，投资渠道封闭的情况下，内需购买力，成为一个区域楼市的主动力！
从当前黄埔楼市的表现来看，内部购买力发挥作用了！
反观南沙，没有了投资客，内部自住的购买力，显然还不足以支撑整个区域楼市正常运行！
不过，黄埔也有他的不足之处。
老九认为黄埔*大的不足在于对外的路网联通。
目前，黄埔仅开通了两条地铁，其中6号线慢如牛，而且是直达越秀，21号线也只能联通到员村，两条地铁都无法与珠江新城、体育西、琶洲等商务区直接串联。
自驾也一样，广园快速成为黄埔连接*区的主干道，但不分时间段的塞车，也是难。
别忘了，黄埔到目前为止，还没有一个高铁站，湾区时代，要如何快速连接周边城市？
相较之下，南沙更为出色，一条160km/h的高速地铁18号线，直达万博、琶洲、珠江新城，简直秒杀。
加上地铁4号线，可以直达金融城，以及另一条高速地铁22号线，还能直达南站，南沙通过地铁网络就把几大重要的*枢纽串联起来。
同时，已经开通的广深港高铁途径南沙庆盛高铁站，南沙1*通勤湾区主要城市，不成问题。
短期来看，黄埔自住属性更强，更为宜居宜业；若从长期来看，南沙潜力依旧无限，期待产业全面开花的那一天！
说个题外话，*近坊间传言的南沙放开人才政策，或许不会出公文了。
