最近打算买房的朋友可能发现了一个有意思的现象：不管市场怎么讨论降息，手里的房贷利率似乎纹丝不动。8 月 20 日最新数据显示，5 年期以上 LPR 已经连续 3 个月维持在 3.5%，这也是自 5 月下调后就再也没动过的数字。
不少人疑惑，银行不是一直鼓励买房吗？怎么到了利率这关就卡这么死？其实背后的原因，可能比你想象的更现实。
要搞懂银行的顾虑，得先算笔明白账。现在很多城市的首套房贷利率已经降到 3% 左右，南京、广州这些热门城市的最低利率都卡在这个点上。但银行放贷款的钱主要来自储户存款，目前一年期存款利率还在 2.8% 左右，再加上运营成本，银行的资金成本其实已经接近 3%。这就意味着，房贷利率降到 3% 的时候，银行几乎是在 "赔本赚吆喝"。有数据显示，部分中小银行的房贷业务甚至出现了利率倒挂，放出去的贷款利息还不够支付储户的存款利息。
更让银行头疼的是坏账问题。从最新的年报数据看，商业银行的房地产贷款不良率正在悄然上升。渝农商行的对公房地产贷款不良率已经达到 9.27%，相当于每放出去 100 元贷款，就有近 10 元可能收不回来。即使是风险控制较好的国有大行，情况也不容乐观 —— 建设银行的对公房地产不良率虽然降到 4.79%，但不良贷款余额仍高达 435 亿元。个人住房贷款这边，虽然整体不良率还控制在 1% 以内，但民生银行、上海银行等多家银行的不良率上升幅度都超过了 0.1 个百分点，三四线城市的房贷风险尤其突出。
在这样的压力下，银行不得不开始 "精打细算"。过去个人住房贷款一直是银行的香饽饽，农业银行的个人房贷占比甚至高达 64%。但现在情况变了，2023 年 42 家上市银行的个人房贷余额*出现负增长，同比下降 1.42%。取而代之的是绿色信贷、制造业贷款这些新方向，仅 2024 年绿色信贷余额就增长了 28.5%。这种业务转型背后，其实是银行在利润和风险之间寻找新的平衡。
可能有人会问，央行不是一直在强调降低融资成本吗？
确实，今年 5 月 LPR 下调后，新发放个人住房贷款利率已经降到 3.1%，比去年同期低了 30 个基点。但政策传导到银行端需要过程，尤其是在银行自身成本高企的情况下，继续降息的空间已经非常有限。最新的货币政策执行报告也提到，要 "降低银行负债成本" 才能推动融资成本下降，这从侧面说明银行的成本压力已经引起了监管层的注意。
对于普通购房者来说，与其纠结利率能不能再降，不如多关注实际能拿到的优惠。目前不同银行、不同城市的利率差异其实很大：北京五环外可以做到 LPR 减 25 个基点，上海临港新片区甚至能减 30 个基点。如果你的房贷利率加点值比当地平均水平高 30 个基点以上，还可以申请调整加点值，这可能比等待整体降息更实际。另外，选择房贷业务占比合理、不良率控制较好的银行，也能减少未来利率调整的不确定性。
说到底，银行不是不想降利率，而是实在 "降不起"。在房地产市场调整期，银行需要在支持刚需和控制风险之间找到平衡。对于购房者而言，当前 3.5% 左右的利率水平其实已经处于历史低位，结合各地的首付比例优惠和税费减免政策，刚需家庭不妨根据自身情况合理规划。毕竟买房是长期决策，比起一时的利率波动，选择适合自己的房源和还款方式，可能更重要。
