在增城买房，新塘板块算得上是一张安全牌了。
有数据显示，去年新塘成交量为3949套，同比上涨30%，位居热销板块* 5的位置。
可见新塘在购房者心中的认可度。
而在新塘置业，必定绕不开“广州东部TOD”，不少新盘也以此为卖点。
但实际上，新塘TOD*板块在售项目并不多。
一类是前期楼盘的尾货，如某港企项目，一类是近期新入市项目，如越秀星耀TOD、广州城投禧悦府。
正好上周我们去越秀星耀TOD转了一圈，对项目感兴趣的，不妨看看。
01.
先说结论，越秀星耀TOD有两大加分项：一是交通，二是产品。
既然是以交通为卖点的项目，自然要看看地铁出行便利性如何。
我们是工作日早高峰时段从海珠区出发，再换乘8号线、4号线、5号线和13号线后，终于来到项目所在的新塘站。
不过有一说一，从项目去珠江新城还是很方便的，13号线在鱼珠站换乘5号线即可直达。
此外，根据百度地图项目与新塘站直线距离约400米，与广州东部TOD约600米，一路之隔就是建设中的新塘高铁站。
这个距离，放眼整个增城，都算得上优秀。
众所周知，广州东CBD的重要依托就是新塘TOD，在政府报告中，更是被列为广州9大综合交通枢纽之一。
此外，根据增城十四五规划，“广州东部枢纽*”将以交通枢纽为牵引，打造广深都市圈的大通道大平台。
新塘TOD之于增城，乃*整个广州东部的重要性，可见一斑。
综合来看，越秀星耀TOD与新塘算得上是“共生共荣”的关系，未来新塘轨交落地后，势必会为项目带来新的价值增长点。
广州城投禧悦府
在售02.
商办类产品主要是建面约36-65㎡，价格在1.4-1.6万/平之间，总价50万起。主要面向投资买家。
整体来看，区位不差，交通*明显，产品力优秀的越秀星耀TOD，价值基本面是过关的。
当然，项目也有一些不足之处，但*少在自住方面，没太大问题。
03.
那么，对刚需/刚改买家而言，越秀星耀TOD可以坚定买入吗？
在回答这个问题之前，我们想先聊聊另外一个话题。
据项目销售介绍，会有不少买家会把越秀星耀TOD，与*近很火的黄埔新城做对比。
确实，无论是价格、开发商还是主打客群，两盘确实有一些相似之处。
*先是价格，*低单价都在2.6/平左右。
黄埔新城稍微贵一点，*开价格在2.68-3.92万/平之间，比吹风价3万要低不少。
越秀星耀TOD*推均价约2.6-2.8万/平，具体价格需要根据户型、朝向、楼层而定。
其次，是两盘开发商都很有实力。
其三，是针对的基本都是同一批客户，既有天河外溢买家，还有增城/黄埔的本地客。
而增城此前与黄埔价差明显，几乎没有太多可比性。直到黄埔新城低价抢跑，截流走不少原先增城的意向客户。
虽然说星耀TOD价值基本面不差，但面对这样的“搅局者”，难免也要担心项目去化成绩。
说完两盘的共性，再来看看它们之间的不同之处：区位价值。
一个是增城，一个是黄埔，有点类似“鸡头还是凤尾”的选择题。
综合来看，两盘算是各有优缺，*关键在于买家需求优先级。
如果注重交通，越秀星耀TOD会更有*，无论是与地铁站距离还是轨交数量。
如果是注重配套，要看是优先商业还是教育。
商业上，两盘各有*。
越秀星耀TOD除了自配建商业，周边还有新塘万达、合生汇、永旺梦乐城等商业体。黄埔新城现阶段主要依赖夏园周边配套，后期会有自配建的商业体。
教育上，则是黄埔新城更胜一筹，大盘开发模式，配建有11所学校。
如果是注重居住舒适，越秀星耀TOD产品力更强。
毕竟黄埔新城户型实用率普遍约70%，比起星耀的约82%要逊色不少。
以上，是从自住角度出发的建议。
如果是以投资为主，老实说，两盘的*都不是很明显。
一个是*大盘，后期置换压力不小。一个位于远郊板块，后期涨幅空间存疑。
如果是你，会怎么选呢？
