在新冠疫情和国家宏观调控政策的双重夹击下，加上我国房地产行业特有的高负债、高周转模式，从2021年下半年起，全国各地楼市低迷，开发商回款出现问题，大中型民营房企纷纷出现资金链断裂现象。
2021年2月“环京一哥”华夏幸福出现债务逾期，9月“房地产龙头老大”恒大爆雷，随后佳兆业、花样年、正荣地产等百强房企纷纷出现或美元债、或商票、理财产品违约。房地产企业“爆雷”，项目停工了，购房者举全家之力凑齐*付款买套房，交楼无望怎么办？确保社会稳定、购房者住有所居，已成为各地政府当务之急。
作者长期从事房地产相关法律服务，密切关注房地产行业发展，现就当前形势下化解房地产企业债务危机，实现保交楼、保民生的目标作粗浅分析。
一、通过市场方式引入资金解决陷入困境的大中型房企的债务危机、助力保交楼。
（一）资产甩卖、断臂求生
2017年6月，万达遭遇流动性困境，一时间外界风声鹤唳草木皆兵，王健林迅速决策，毅然决然抛售了万达76间酒店、13个文旅项目91%的股权，出售给了融创与富力集团，筹集资金达到637亿元。如同壁虎一般，万达断臂求生的决策及速度无疑为其赢得了新的窗口期。
（二）引入战略投资者进行债务重组
2021年，佳兆业同样遭遇债务危机，2022年4月5日，佳兆业宣布拟携手招商蛇口、长城资产共同建立战略合作关系，一同在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。此外，2022年4月11日，花样年发布公告，花样年与粤民投另类私募基金管理公司签订协议，粤民投成为花样年债务重组潜在战略投资人。佳兆业和花样年通过引入战略投资人，缓解短期流动性困境、使企业逐步走出危机。
（三）进入破产程序，引入投资者进行破产重整
破产重整是对债务人进行生产经营上的整顿和债权债务关系上的清理，以期摆脱财务困境，重获经营能力的特殊法律程序。
对于有重整价值的企业，在进入破产程序后再向市场公开招募意向投资人，*后实现企业的再生，防范房企破产倒闭带来的业主不能收楼等民生问题，具有不可替代的作用。
各地均有多家房企通过破产重整程序引入重整投资人，*终盘活房地产项目的成功案例，在此就不一一列举。
二、通过政府主导、专业机构参与，借鉴“预重整及共益债务”模式，化解房企债务危机，助力“保交楼”
房地产“爆雷”后，金融机构挤兑、抽贷，供应商起诉，总包方停工，投资人、购房人集体上访，房地产企业深陷债务危机。但部分“爆雷”房地产项目，并非资不抵债，只是因为挤兑，出现短期现金流危机，对此类项目，不论是政府、金融机构、总包、施工方、还是购房人都不希望“爆雷”房企直接躺平造成项目停工烂尾，无法交楼，将损害各方利益，尤其损害购房人利益，导致上访量剧增，政府维稳压力巨大。
对于已陷于债务危机，但尚未进入破产程序的企业，笔者建议借鉴破产程序中的“预重整及共益债务”模式。
所谓“预重整”，是指主要债权人、债务人、出资人、重整投资人在法院主导下，预先就债务重组关键条款进行协商、拟定重整草案提交法院。所谓“共益债务”，是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益（如为债务人继续经营提供的借款）所负担的债务，该债务可在债务人财产中优先拨付。
具体操作模式为：由地方政府主导，向“爆雷”房企派往工作组，引入律师、会计师等专业机构，在政府主导下引入投资人组建优先级+劣后级基金公司，作为“爆雷”房企项目的“保交楼”建设资金（该“保交楼”建设资金优先于普通债权偿还），为“爆雷”房地产项目输血，形成良性循环，重塑市场信心，实现盘活项目及保交楼目标。
具体操作步骤为：
（一）政府通过招投标引进专业律师、会计师等专业机构组建保交项目专案组，接管“爆雷”房地产项目，由专案组对“爆雷”房企项目进行调研，排查法律风险，查找问题、争议，制定解决方案。
（二）专案组与主要债权人协商，借鉴“共益债务”模式引进投资人，通过组建优先级+劣后级基金公司，与债务人及债权人达成偿债方案，确定保交楼资金保障方案。
（三）专案组、资金方与施工方、供货商等协商确定复工方案，促使总包、实际施工人进场施工，供应商供货，推进项目建设，保交楼。
作者认为，对于尚未进入破产程序的房产公司，政府接管“爆雷”房地产项目，是化危为机的*优措施。只有政府接管，才能重塑市场信心，完成项目建设和销售，项目顺利竣工交付，小业主实现居住的目的，总包、施工方收回工程款，金融机构收回贷款，供应商收回货款，房地产公司实现投资收益。
三、广州中院通过预重整程序，引入共益债务盘活困境房地产项目的成功案例
2021年7月16日，广州市中级人民法院微信公众号发布《8000万盘活14亿——广州*次执行转破产并预重整成功》。2013年，广州某房地产开发有限公司（下称“某公司”）建设开发广州市增城区新塘A广场项目，后因资金链断裂被众多债权人起诉强制执行，项目资产被法院查封。2020年下半年某公司进入破产程序。2021年年中，广州中院裁定批准某公司的重整计划，投资方为债务人的“A广场”项目提供预计约8000万元的重整资金，资金性质为共益债务，用于清偿部分优先债权、职工债权及开盘前所需流动资金。
A广场项目总债务14亿元，投资人出资8000万元，重整程序（从裁定受理某公司重整申请到批准重整草案）仅用48天，且各债权人的受偿率较之破产清算大幅提升，实现共赢。该案例为广州中院*个通过预重整程序，引入“共益债务”盘活项目的成功案例。
在破产重整程序引入“共益债务”的续建模式，因不涉及资产过户，故投资人和债务人均无需承担资产出售式重整模式下的资产过户税费，在项目开盘前仅需投入较少的启动资金即可快速实现项目的续建，且可以保留原企业资质和资产的价值，减少停工带来的损失。
对于已进入破产重整程序的项目，还应建立政府与法院的还应建立府院联动机制，由政府主管部门对于项目的规划条件优化、监管预售资金的提取等出台灵活性的实施政策，从而实现项目盘活、助力保交楼、保民生的总体目标。
总体而言，房地产项目进入破产程序后，以A广场项目为例，充分利用破产法框架下的预重整及共益债务，以较少投入资金投入盘活项目，*终实现保交楼、保民生的目标值得称道。但进入破产程序往往程序多、耗时长，更多的项目陷入债务危机后尚未进入破产程序，这就需要地方政府尽早介入，借鉴破产程序中的“预重整及共益债务”模式，引进建设资金，承诺优先于普通债权偿还，使项目建设达到预售条件，从而实现项目盘活、助力保交楼、保民生的总体目标。
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