如今，广州楼市是一个极度分化的市场，选筹要比以往任何时候都要更加谨慎。
珠江新城是中国三大CBD之一，且在三大CBD里GDP排*。简单来说，只要预算*够，围着珠江新城买房就可以了。东区价格*贵。广州*贵的高层住宅-侨鑫汇悦台，就在东区，目前单价近30万/平；其次是颐德公馆和凯旋新世界，单价也早已突破二十万。这三个楼盘总价基本是六千万起步。如果想2000万上车珠江，只能看看中区或西区，如中海花城湾、保利心语、嘉裕公馆，这三个是广州响当当的网红盘。西区住宅开发时间较早，价格也比中区要便宜一点，如星汇园、星汇云锦等。且西区靠近越秀，中间夹杂较多的写字楼和公寓等，没有中区和东区的住宅那么纯粹。天河北是广州*早的豪宅区，很多房子楼龄超过20年。大部分户型偏港式，如金海花园、帝景苑。天河北有全区*好的教育资源：华阳小学和龙口西小学。如果现在天河北买房，要么买学位房，要么买次新小区，户型方正的。切忌选择户型很差或者楼龄超过20年的、小区物业管理一般的。常言道：过去二十年看珠江新城，未来二十年看金融城。从去年放开限高后，金融城的楼一天比一天高。目前已经有65家世界五百强入驻金融城，金融城整体的写字楼规模和设计比珠江新城更先进，更*。未来金融城集地铁、轻轨、高铁于一体，上接机场、下连南站，交通非常方便，通达性更好。目前金融城住宅偏少，且楼龄较旧，比如骏景花园、天朗明居等大型小区，楼龄都超20年；楼龄较新的富力天禧、万科云启、兰亭盛荟等，价格也去到8-10万/㎡。老黄埔目前的价格基本5万/㎡起，去年开盘的富颐华庭、中鼎君和名城二期、城市之光，基本靠抢。二手房选择也不多，黄埔花园、金碧世纪、怡港花园、万科城市花园为成交主力。未来随着黄埔旧改的推进，以及鱼珠湾板块（广州第二CBD）的成型，老黄埔的价值会越来越高。科学城*早是属于萝岗区，已经发展了二十年，有“小南山”的美称，广州有2家世界五百强都在科学城，科学城也是黄埔创造GDP和提供就业的主要区域。
只不过，科学城住宅一直比较少。2012年后开始规划一些大型住宅项目，如中海誉城、万科东荟城、科城山庄等。知识城是新区，也是中国和新加坡双边合作的重要示范基地。发展了10年，知识城已逐渐成型。知识城以刚需盘为主，科学城主要以刚需和改善为主，也有很多别墅和叠墅产品，适合喜欢私密环境的高管们。黄埔旧改推进速度*快的就是科学城和知识城，所以这两个地方的租金也比较高，涨幅也较大。海珠相当于一个江心岛，长期来看，由于岛内土地有限，所以还是很有价值的。海珠这几年主要着力打造琶洲互联网总部基地，如腾迅、阿里、唯品会、YY等企业，已进驻办公。从去年*今，广州房价的上涨，与这些大厂的购买力进驻不无关联。
海珠比较成型的板块有琶洲、滨江东、海珠西、东晓南、江南西等。琶洲住宅较少，但是价格可以匹敌珠江新城，如保利天悦、雅郡花园等；还有广州塔下的赤岗，如珠江帝景、泓景花园等。这些都是海珠房价的*梯队，10万/㎡起。滨江东是豪宅区，独有的江景是*大的加分项，且位置临近琶洲，易受辐射影响。未来12号线通车后，滨江东还会有另一番光景。不过，这里大部分房子面积大、总价高，现在这里买房，起码2000一套起步。整体楼龄较旧，户型也不太吸引年轻人，学位一般，没有地铁，都是缺陷。海珠西是海珠现阶段的主力旧改区域，新房市场*，主要客群是偏改善的和本地土著。这一块适合预算在300-500万的刚需买家，不过可选择的余地不多，稍微好一点的三房都要去到650万以上，如朗晴居、富力千禧、逸景翠园等。
但是番禺财力有限，打造一个万博已经很费力，再去发展南站困难较大，所以南站周边想起来还需要时间。广州地铁18号线预计年底开通，这条连接南沙万顷沙到广州东站的重要线路被很多人看好。未来，从万博出发，搭乘18号线可以直达珠江新城。
因此，在万博买房，也可以列入在珠江新城上班族的考虑清单。
在万博，预算500-600万，可以选择万科欧泊、雅居乐花园、剑侨郡佰利山，建议尽量选择不超豪宅线的三房带主套。番禺广场是刚需*选，*网红盘是尚东尚筑，涨幅喜人；周边亚运城、祈福新村、丽江花园、金山谷等，都是已经建成10年以上的成熟社区，配套非常完善。同时，华润入驻番禺客运站TOD，对整个板块的居住品质和价值会有显著提升，不过旧改周期较长，更适合自住买家。白云和荔湾的价格都不便宜，白云新城都是8万/㎡起，荔湾广船、白鹅潭板块也是10万/㎡起。白云的刚需集中在同和、嘉禾望岗，去年打造的白云湖数字科技城，越秀和保利开始入驻打造刚需集中地了，但是需要时间，没有那么快，周边基本以城中村、物流、工厂为主。白云还有一个很大的刚需板块，金沙洲，虽然今年华润拍了一块4万多的地，但并不见得能拉动周边价格，没有人买二手房，新房再贵也没有用。而且金沙洲板块与佛山仅一路之隔，购买力很容易外溢到佛山。荔湾*出名的是广钢，这里集教育、交通、*配套于一体。其他板块适合刚需或资金量不大的人，假设预算只有200多万，可以看看新塘TOD附近的地铁盘。以上，广州买房的基本逻辑和框架就是这些。经历了去年一年的大行情，目前广州楼市趋于稳定，留给刚需以及改善的选择机会比较多。如果打算在广州买房，房产大象有两点建议，*，理性梳理自己的需求和资金预算；第二，多踩盘多比较。
小区介绍
东湖洲花园总建筑面积约110万平方米，是大型高层超低密度豪华住宅区，1区由23栋18-24层的高层组成， 楼宇建筑古典*、采用南北对流设计，加上配合隔热、隔音、环保设计，做到户户有景。 楼宇组团拥有超宽的楼宇间距，*留有特大的空间，建造超大型园林绿化、大型休闲设施、水景、休闲园林广场、连廊、亭台楼阁、小桥流水、建造溪流、仿造大自然仿古风格，成为养生居住环境。绿树成荫，鸟语花香，犹如置身庞大生态环境里。
周边配套
小区位于雁洲路与傍雁路交汇处东北侧，距离番禺区人民政府约 4 公里，番禺汽车客运站约 2 公里，近清河大桥、亚运大道。区内拥有幼儿园和小学、商业*和会所，咫尺之间还有番禺金融*、番禺*医院、*石基三中、银行、菜肉市场以及酒店娱乐场等配套，带东湖洲小学学位。附近有“东湖洲花园”公交站，区内楼巴不间断。
房价走势
来源:广州房产之家
