就在昨天上午，广州番禺土拍市场上演了一场激烈角逐 —— 大石街南大干线北侧一宗宅地，经过 18 轮竞价，最终被越秀地产以 11.94 亿元收入囊中，折合楼面价约 15423 元 /㎡（未扣配建）。
这宗地块自 9 月底挂出公告起，就吸引了不少关注。毕竟在番禺核心区宅地日渐紧张的当下，一块容积率仅 2.6、近地铁、近商业的低密宅地，本身就具备较高的居住价值。而越秀此次入局，更是直接为大石板块带来了填补人居空白的改善型产品 —— 片区少见的 2T2 板楼，还将配置酒店式会所！
对购房者而言，地段的实用性往往是选房的首要考量，这宗地块的位置，恰好落在大石的核心生活圈里。
打开地图就能发现，地块紧邻南大干线北侧，距离地铁 3 号线大石站直线仅 450 米 —— 实测步行时间约 5-8 分钟，不用早起赶地铁，也不用在恶劣天气里多走冤枉路。3 号线直达珠江新城、体育西路等核心商圈，无论是日常通勤，还是周末去市区购物休闲，出行都很便捷。
周边的生活氛围更是 “现成的”：一路之隔就是 105 新地购物广场和万民城，前者涵盖超市、生鲜店、连锁餐饮，下班回家顺路买个菜、带杯奶茶；后者有影院、亲子乐园，周末陪家人遛弯无需远行。再加上周边敏兴・四季花园、新月明珠花园等成熟社区的底商，小到五金店、理发店，大到药店、水果店，日常所需基本 “下楼即达”。
教育方面，参考 2025 年番禺区的地段划分，这宗地块大概率会与周边两个成熟小区一致，划进大石礼村小学。这所学校办学经验丰富，师资团队稳定，步行距离也不远，家里有孩子的家长无需过度担忧 “上学远” 的问题。若想带娃出游，自驾 20 多分钟就能抵达长隆旅游度假区，周末亲子活动的去处也有了保障。
如果说地段是 “基础分”，那越秀此次的产品规划，就是 “加分项拉满”。
首先是容积率 2.6—— 这个数字看似普通，对比后便知其优势：今年广州新出让宅地的平均容积率约 3.0，番禺近年出让的龙湖亚伦央璟颂容积率为 2.5，这宗地块的密度基本与 “低密改善盘” 持平。密度低意味着楼间距更宽、采光条件更好、小区内不会拥挤，甚至楼下的园林也能有更充足的空间打造，居住体验会更舒适。
更关键的是产品形态：越秀计划在此打造2T2 板楼。熟悉楼市的朋友都清楚，“两梯两户” 的设计能带来更好的居住私密度 —— 不用跟邻居争抢电梯，早高峰上班无需长时间等待；且板楼多为南北通透户型，通风采光效果远优于塔楼，尤其适配广州潮湿闷热的气候。
值得期待的是，项目还将引入酒店式会所。大石板块内不少小区建成时间较久，配套要么老旧，要么同质化严重，缺乏能满足 “品质社交 + 日常休闲” 需求的空间。而越秀此次规划的会所，大概率会配备恒温泳池、健身区、会客茶室，甚至可能设置亲子活动区 —— 平时约朋友小聚、周末带娃在会所活动，或下班后游泳放松，无需再前往外部商业体，生活便利性与品质感同步提升。
另外，地块靠近南大干线的一侧还规划了绿地。这相当于在住宅与主干道之间增设了一道 “天然隔离带”，能有效减少噪音与灰尘干扰，让小区环境更安静、更洁净。再结合广州新规中 “住宅阳台面积占比可提升至 20%” 的政策，项目大概率会设计更大的景观阳台，比如连接客厅与次卧的通长阳台，既能摆放藤椅、种植花草，也能开辟儿童游乐区，实用又舒适。
对购房者而言，还有一个好消息：这宗地块的开发成本相对可控，未来入市价格或更亲民。
根据出让信息，地块除配建道路与绿地外，社区内的配建主要包括健身房、肉菜市场、托儿所、党群服务站等，总配建面积约 5370㎡。若扣除这些配建，实际楼面价约 1.66 万 /㎡。
这一价格对比周边同类地块优势明显：此前大石板块出让的保利滨江和著、龙湖亚伦御湖境，楼面价均在 2.2-2.4 万 /㎡之间。楼面价降低后，开发商的成本压力减小，未来定价时也会有更多弹性空间，对买家而言，相当于 “以更低门槛，购入更优质的产品”。
同时，配建的托儿所、肉菜市场对业主来说也是实用配套：家里有幼儿的家庭，送托更方便；购买新鲜蔬菜无需远行，下楼即可解决，进一步提升生活便利性。
目前已知的信息是，项目预计将于11 月底开放城市展厅，且大概率会冲刺年内开盘。若进展顺利，有意在番禺购置改善房的朋友，年底或许就能了解到项目的具体户型与价格。
大石板块其实早已积累了不少改善需求 —— 既有老业主想置换更大、更舒适的住房，也有外区客户寻求近地铁、配套成熟的低密楼盘。而越秀此次打造的项目，无论是地段、产品还是配套，都精准契合了这些需求。
后续项目的户型设计、会所细节及开盘价格，我们会持续跟进。毕竟在番禺核心区，能同时满足 “近地铁、低密、2T2 板楼、酒店式会所” 的项目并不多见。此次越秀的入局，或许会为大石板块的人居格局带来一次升级，也为广州改善型购房者提供一个值得期待的新选择。
