保利水木芳华由保利置业开发，总建筑面积约 33 万平方米，容积率 3.13，绿化率 40%，规划 12 栋高层住宅，总户数 2556 户，车位配比 1:1.2，物业费为 2.8 元 / 平方米 / 月。
保利水木芳华位于增城区朱村大道西，距离地铁 21 号线凤岗站约 800 米，步行 10 分钟可达，搭乘地铁 2 站即可抵达科学城，4 站直达天河智慧城，通勤效率较高。
自驾方面，通过广汕公路、广园快速等主干道，可快速连接北三环、花莞高速等，30 分钟内可通达天河、黄埔等核心商圈。
教育资源是项目的重要亮点。社区内配建的 24 班公立小学已正式开学，18 班幼儿园也已投入使用，实现 “目送式教育”。中学阶段对口朱村中学，该校已纳入增城广附教育集团，教学质量具备稳定保障。
此外，科教城规划了广州外国语学校增城校区（60 班完全中学）及多所中小学，未来教育资源将进一步丰富。不过需注意，部分热门小学存在学位紧张情况，购房前建议提前了解最新划片政策。
户型设计覆盖 67-103 平方米的三至四房，注重空间实用性与采光效果。
69 平方米的 1+2 房采用紧凑布局，阳台直面园林或山景，适合年轻家庭过渡需求；
80 平方米三房两卫做到四开间朝南，主卧配备双飘窗，提升空间感；
100平方米四房南北通透，客餐厅一体化设计，可满足三代同堂居住需求。
部分户型通过优化墙体厚度和赠送飘窗面积，实际使用率可达 95% 以上，例如 67 平方米户型通过 L 型飘窗扩展次卧空间，兼顾功能性与性价比。
社区规划围绕全龄需求展开，打造 “一轴双环三园” 景观体系，包含分龄泳池、儿童乐园和健身步道，社区绿化率达 40%，并毗邻赛宝人工湖公园，日常休闲空间充足。
自带的 1 万平方米商业街已引入超市、餐饮等基础业态，步行 10 分钟可达凤岗站下沉式商业广场，规划中的朱村旧改商业综合体（19 万㎡）未来将进一步完善区域消费配套。
医疗方面，地铁 2 站可达增城妇幼保健院，科教城规划的三甲医院建成后，居民就医便利性将显著提升。
工程进度方面，项目分批次开发，目前部分楼栋已交付入住，实景示范区开放可供实地考察。作为央企开发项目，其建筑质量和物业管理口碑相对稳定，部分二手房源已入市交易，市场认可度较高。不过需注意，部分紧邻广汕公路的楼栋可能存在交通噪音影响，低楼层单位需依赖隔音设施缓解；商业配套目前仍以基础便民业态为主，大型购物需求需前往 1 站地铁外的增城万达广场。
综上所述，保利水木芳华适合在天河、黄埔核心区工作，重视通勤效率与子女教育的家庭。项目的地铁优势、全龄户型设计及现成的教育配套是主要亮点，而学位划片的不确定性、部分楼栋的噪音问题及商业配套待完善等因素，需要购房者结合自身需求实地评估。
