2025 年 5 月 1 日，住建部发布的国家强制标准《住宅项目规范》正式实施，这一规范在广州房地产市场掀起了不小的波澜。尤其是其中住宅限高 80 米、建筑容积率 3.1 这两项指标，对广州楼市的发展有着深远影响，值得购房者、开发商以及相关从业者深入了解。
先来说说住宅限高 80 米这一指标。在广州所属的第 Ⅳ 类建筑气候区划下，按照新国标要求，高层住宅需控制在 26 层以内，高度不得超过 80 米。这一规定，直接改变了广州以往高楼林立的建筑规划局面。过去，广州超高层住宅数量众多，据南都在 2024 年统计，最近五年间，广州 40 层及以上的一手住宅达到 49 个，近十年亮相的超 100 米超高层一手住宅至少上百个。像荔湾、黄埔、海珠等区域，超高层住宅更是随处可见。但如今，新增量地块规划必须遵循限高要求，这意味着未来新建住宅在高度上会受到严格约束。
限高 80 米的意义重大。从居住体验角度看，过高的楼层存在诸多弊端。比如，等电梯时间久、居住空间拥挤、安全隐患大、公摊面积大以及维护成本高等问题，一直被购房者诟病。限高后，这些问题有望得到缓解，居民能享受到更舒适、便捷的居住环境。从城市规划层面来说，合理控制住宅高度，有助于优化城市空间布局，提升城市整体形象，让城市天际线更加美观、协调。
再谈谈建筑容积率 3.1 这一指标。容积率直接关系到小区的居住密度。广州在新规实施后，新增地块的建筑容积率被限定为 3.1。以往，为了平衡经济成本，特别是在旧改项目中，开发商往往会提高容积率，导致小区居住密度过大，居住舒适度降低。现在有了 3.1 的容积率限制，意味着小区内的建筑数量和规模会受到控制，绿化空间、公共设施等会相应增加，居民能拥有更宽敞的活动空间和更优质的居住环境。
在广州的实际市场环境中，这两项指标的落地实施，将重塑楼市格局。对于购房者而言，以后有望买到更多低密度住宅，如小高层、板楼、叠墅或者高低配产品，居住品质将得到显著提升。
对开发商来说，虽然开发模式和产品规划需要做出调整，但也迎来了提升产品品质、增强竞争力的机遇。而对于在售的超高层存量新房和次新二手房，由于不符合新规标准，可能面临价值加速折旧的情况。
新规的落地实施，也给广州旧改项目带来了挑战。此前，黄埔区的超高层项目多数由旧改孵化而来，目的是平衡高额的拆迁成本。但新规实施后，超高层难卖，融资滚动困难，开发商降低容积率又会面临成本回收问题，这使得单个地块的拆迁成本和经济平衡变得更加难以实现，旧改推进难度增大。
住建部《住宅项目规范》中的住宅限高 80 米和建筑容积率 3.1 等指标，在广州第 Ⅳ 类建筑气候区划下，从居住体验、城市规划到楼市格局、旧改进程等多个方面产生了重要影响。无论是购房者、开发商还是关注广州楼市发展的各方人士，都需要深入理解这些指标，才能更好地应对市场变化。
