预算不够上车天河的刚需买家，一般都会选择老黄埔。
为什么不是番禺?白云?荔湾?
因为这部分刚需买家上班一般在珠江新城、金融城、琶洲这个三角。
而通勤去这个金珠琶三角，物理距离最近的确实是老黄埔，而且通勤交通也方便，5号线直达，或者换乘8号线去琶洲都方便!
也是因为这个交通距离，不少投资者也盯着老黄埔板块看，追求升值空间。从2020年万科城市之光、富颐华庭开盘以来，市场上的东吹老黄埔就没听过，也确实通过3年的时间，房价从3字头，直奔6字头。
到了现在，楼市混沌迷惘期，老黄埔房价回落到了5字头，那么还有进场的价值价值吗?
看到有中介推万科城光E区的尾盘，价格5.3万左右，是否值得买?我说这个组团是不错，当初顶着限价卖，价格也不算高，可是这几套尾盘都是看垃圾站的2楼，虽然是南向，但一般人真的下不去手，而且现在尾盘价格比年初价格也涨了，虽然是现房，但是但凡有居住需求的，会愿意每天看着垃圾站?又或者投资需求，以后会好卖?
所以，我给到这位粉丝建议是，去买A区尾盘都好过这2套E区的，面向垃圾站低楼层的硬伤是没有什么办法可以客服改变的。而A区，就算是临近石化路的噪音，也是可以通过隔音玻璃优化。
而且现在A区尾盘的价格，部分也是4字头，为什么还要买E区靠近垃圾站的呢?
除了城市之光之外，中鼎珺合府价格也还维持在4.5-5之间，富颐华庭也还在5万出头。
没有重大利好的话，板块是很难站稳6，或者冲向7的。
这就是老黄埔目前的价值。
老黄埔目前的价值5万+，就算靠着交通优势+学位确定给的。
未来的利好，还要靠金融城成熟后的辐射，又或者天河东部成熟后的辐射。老黄埔临近的鱼珠CBD，充其量就算几栋写字楼和商圈，利好基本已经释放完了。
老黄埔未来的价值跨越，还要看十多个旧改的落地情况，这些旧改落地顺利，短则5年看到城市面貌，长则要十多年。
而且还要守着旧改巨大的供应量，短期内目前一二手价格肯定要受压!
目前板块内二手价格普遍在4-5万+，对比2021年的5.5-6.1万/平的成交价相比，房价泡沫显然被挤掉不少。
老黄埔地铁红利跟产业红利已经短期见顶，所有未来5年价值提升空间预计在6-7万+左右，如果旧改能顺利完成，那么才会有下一轮的突破!
可是旧改的周期谁能说得准呢?现在不少房企自己周转不顺，保交付都忙不过来，还会有多少资金放在旧改呢?
关于黄埔旧改供应，可以点击文章进一步查看：
除了旧改融资区商品房供应，目前老黄埔还有黄埔图书馆(大沙馆)北侧地块未出让，如果现在对于老黄埔在售新房和二手房都没看上得买家。
