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南湾村位于广州东部黄埔区穗东街，面积0.98平方公里，与广州经济技术开发区相邻，东接夏园，南濒珠江， 西迄庙头，北连广深公路。
早在2019年，升龙介入到南湾村旧改中；2020年5月，升龙成功转正，项目拆迁安置总投资额约54亿元；同年11月，项目复建安置区*开区正式动工。
实际上，南湾村启动旧改前期工作时，同时发布了传统村落保护发展规划。
南湾村原规划目标是村镇发展区和工业区，即以工业用地、村经济发展用地为主，村生活用地（居住用地）为辅，所以居住区容积率在1.5以下。
另一方面，南湾村在未拆除前，村民住宅大多为1-7层，实际容积率已超过2.3。
原规划图2、新控规中，容积率提高的原因？
新版规划中，增加了大量公共配套，如54班小学、48班完全中学、养老院等近百处，占地约120亩。
另外，还改善道路、新开挖河道、增加绿化，占地约100亩；打造南湾水乡文旅小镇，占地约150亩等。
简单来说，在土地不变的情况下，要保证村民的回迁指标面积，住宅唯有“向上生长”。
南湾村改造效果图
3、公摊高、楼距密，居住体验差？
复建房公摊率计算方式与广州市商品房的计算标准完全一样，并非想做多低就多低。
复建房楼距主朝向*小约40米，大的超过300米，情况如下：
*终以政府批复为准
图源：幸福新南湾
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其实高容积率的问题，并不是只存在在南湾村上。
自去年63号文防止大拆大建出台后，片策方案成为了很多项目卡住进度的环节。
一方面是拆建比等指标的限制；另一方面是公建配套、限高等问题，让房企陷入“算不过帐”的困局。
珠江村土地利用规划图尽管容积率提高，但我们可以看到，多个项目均将素质更优的地块用作兴建复建房。
如珠江村，从地块分布来看，更靠近一线临江的位置，皆是用作建设复建房。
庙头村中，也将更靠近地铁线路的地块用于复建房，方便村民日常出行。
庙头村土地利用规划图63号文出台后，旧改不易，房企也在尽量算好账，保障村民的居住水平。
于村民而言，不妨多点耐心，降低预期，共同推进工作早日上楼。
