面粉贵了，做出来的面包自然也要贵。
这在市场上是很常见的现象。
不过，如果面包价格超出了预期，顾客也可以选择不买。
这样的话，高额的成本也就无法转嫁给消费者。
如今，市场一蹶不振，贵地站岗的情况比比皆是：
碧桂园云顶，卖出了低于成本的价格；雅居乐天际715，5折卖房……
高地价并不一定能卖出高价，开发商拿到地即赚钱的情况一去不复返了。
近期，番禺的一宗高价地项目即将要入市，名曰*晴翠府，当初地价2.47万/㎡，溢价率高达45%。
实地走访了一圈之后，情报哥为这个全新项目捏了一把汗：
素质一般，强敌环饲。
在楼市已掉进了冰窟窿的当下，贵地魔咒会否再次上演？
2.47万/㎡的成交楼面价，在番禺究竟算不算高？
像如果在万博、大学城，这个地价其实是属于正常水平。
但如果放在番禺的桥南，则一定属于高地价了。
这里不是番禺的*发展的板块，不像万博、国际创新城、广州南站，有概念加持，关注度高；也不是着重打造的居住板块，比起钟村、番禺客运站，成熟度低得多。
按一般的定价策略，售价通常会在地价2倍左右，即项目产品售价要在4—5万。
这个价格区间放在番禺，仅次于大学城、万博，已处在第二梯队了，与当下的国际创新城、万博cbd的外围价格相当。
但显然，论概念和居住的成熟度，桥南都挤不进番禺的第二梯队。
*晴翠府的拿地价格是无疑是偏高的。
番禺“4”字头新房
如果按上述的价格，当下番禺同价格区间的新房选择实在太多：
龙湖金地天峯，*、周边生活氛围浓厚、商业、学校配套齐全，均价4.3万/㎡；
越秀大学城星汇城、离主城区更近，均价4.5万/㎡；
祈福名望天下，*、成熟的大盘配套，均价4.8万/㎡；
珠江铂世湾，万博CBD辐射范围，均价4.8万/㎡；
星瀚tod、星寰tod，通勤便利，价格4万/㎡左右……
相较之下，当下的*晴翠府，低价格，但是综合实力却相对弱。
没地铁，*近的地铁是差不多3公里的番禺广场，未来出行只能依靠自驾；
对口的学校为蚬涌俊贤小学，名副其实的村小。
地铁、学校*双双缺失，从出生起项目在吸引刚需上就失去了竞争力。
因此，项目只能向改善的路线走。
不过，从环境来看，项目也还是很难打动改善人群的心。
项目在工业园区范围内，被工厂包围，环境一般，村镇般的城市面貌。
周边村落面貌
周边都是酱油厂、食品厂、五金厂、练车场，生活场景与工厂园区融合一体。
项目附近工厂
整个桥南配套主要集中在西边，而项目却位于尴尬的东面，配套十分缺乏。
平日稍大型的商超购物消费，需要驾车去到3公里外的番禺客运站解决，十分不方便。
显然，这也不是改善人群所要的。
从名字来看，项目或想从提升项目和产品品质着手，打造其竞争*。
*的“晴翠”系列产品的定位，是*改善。广州的*晴翠府，是*第八座“晴翠”系。
从透露出来信息中可以看到，项目将会打造有私享会所“晴会所”，涵盖健身、私宴、茶室、咖啡吧等功能场景。
架空层会打造成“第二会客厅”，用于各种社交。
项目会所效果图
产品主打87-130㎡三到四房。更多的产品细节，还需要等项目正式亮相。
目前来看，整个桥南板块新房*，或有机会吸引一批有本地情怀的改善客群。
但项目短板不少，地段和环境摆在那里。而番禺适合改善客群的新房、二手房多到数不胜数，相较之下，项目竞争力稍弱。
当然，一切还是要看价格。莲花山板块的保利领秀海，就是凭着价格杀出重围。
