罗边村旧改地块早在 2016 年启动前期工作，2020 年由星河地产正式接手开发。不同于传统旧改项目的混杂布局，星河盛世锦城采用商品房与回迁房分区设计，商品房组团占据核心位置，保障居住纯粹性。项目分五期开发，目前主推三期【玖璋组团】，以 11-15 层小高层为主，容积率 3.25，在番禺刚需盘中属于舒适度较高的设计。
地块紧邻地铁 7 号线板桥站，步行约 500 米可达，2 站直达万博 CBD，5 站换乘至琶洲会展经济圈，30 分钟内可覆盖珠江新城、金融城等核心商务区。这种 “地铁 + 主干道” 的交通组合，使其成为承接主城区外溢需求的重要节点。值得注意的是，项目西侧紧邻南大干线，这条贯穿番禺东西的快速路全程无红绿灯，驾车 11 分钟可达万博，21 分钟抵达琶洲，通勤效率显著。
星河盛世锦城的户型设计以 “高实用率” 为核心，主推 95-139 平方米的三至四房，部分户型实用率达到 95% 以上（含赠送面积）。
以 98 平方米三房为例，采用南向竖厅设计，约 6 米宽景阳台搭配主卧 270° 无柱飘窗，空间开阔且采光优越；
128 平方米四房则设置独立入户花园和约 16 平方米超宽阳台，满足二孩家庭的改善需求。
不过，项目也存在部分户型朝向一般的问题，如三期部分房源为西北向，且 2 梯 5 户的梯户比在高峰期可能出现等待时间较长的情况。实地体验发现，小高层设计有效降低了居住密度，单栋楼仅 45-55 户，电梯等候压力较高层住宅明显缓解。
教育资源是项目的核心竞争力之一。配建的 36 班培兰小学已引入番禺中学教育集团，师资由番中直接管理，2024 年 9 月正式开学，实现 “目送式上学”。初中对口星汇锦城配建学校，周边还有番禺中学、加拿大外国语学校等，形成从幼儿园到高中的完整教育链。
商业配套方面，项目自带约 5 万平方米岭南风情商业街，融合余荫山房的历史元素与现代商业业态，目前已部分开业，社区超市、餐饮等基础业态已入驻。大型消费需求可通过地铁 2 站直达万博商圈，天河城、万达广场、万象天地等商业体提供多样化选择。
医疗资源同样便利，1.7 公里内有广州市第六人民医院（二甲），3.3 公里可达广东省妇幼保健院（三甲），10 分钟车程覆盖日常就医需求。社区内部规划约 4500 平方米园林，紧邻 1 万平方米口袋公园和河滨景观带，儿童活动区、老年康乐设施等全龄化空间已实景呈现。
根据 2025 年 6 月数据，星河盛世锦城均价约 29000 元 / 平方米，环比下降 6.64%，主力户型总价区间为 260 万 - 550 万，其中 99 平方米三房总价 260 万起，128 平方米四房约 410 万起。
对比同板块竞品，越秀星汇锦城均价约 3.2 万元 / 平方米，且以高层为主；而周边楼龄 5 年左右的次新房如广州雅居乐花园，二手房均价约 3.7 万元 / 平方米，星河盛世锦城的新房价格优势明显。
不过，项目所在的番禺新造板块目前产业配套仍在发展中，短期内依赖万博 CBD 的辐射。对于注重通勤效率和教育资源的家庭，其 “地铁 + 名校” 的组合具有吸引力；但对于追求成熟产业氛围的购房者，可能需要更长的等待周期。
综上所述，星河盛世锦城的热销折射出广州楼市的理性回归 —— 当户型创新的热度减退，地段、交通、教育等硬性指标重新成为购房决策的核心。这个百万方旧改大盘虽非十全十美，但其 “地铁口 + 低密小高层 + 名校教育” 的配置，为预算有限但希望兼顾生活便利性的家庭提供了现实选择。
