在广州城市发展的版图中，老黄埔正经历着一场深刻的变革。这片区域，不仅见证了城市更新的蓬勃力量，也迎来了教育资源的全新升级，其楼市格局更是在这一系列变化中不断重塑。
老黄埔的旧改工程开展得如火如荼，多个大型项目稳步推进。像中鼎珺合府全新一期改为书院上城，回迁房建设速度较快，社区配套也相对完善；
富颐华庭的商业即将封顶，虽然引入万达的消息还未完全尘埃落定，但商业配套的逐步完善也为其增色不少。不过，富颐华庭目前也面临着一些问题，比如资金压力导致新组团富颐都荟进展缓慢，且缺乏地铁的短板依旧存在。
新开盘的项目同样备受关注。中建海丝城去年 9 月开盘，尽管目前部分楼栋建设层数不高，但凭借其大体量规划和丰富配套，在市场上占据了一席之地。隔壁的广州地铁珑岄上城也在有序建设中，未来将为区域注入新的活力。而中建玖合未来方洲也在加紧施工，其建设进度备受购房者关注。
产业发展为老黄埔的楼市带来了新的生机。护林路北侧的纳米科技研究院、中科院创研院，以及国际机器人产业园，还有丰乐北路两边的大量产业园区，吸引了众多人才汇聚，为楼市带来了新质购买力。这些产业人才对居住环境和教育资源有着较高的要求，推动着老黄埔楼市产品不断升级。
教育资源的升级是老黄埔发展的一大亮点。2025 年 2 月 25 日，黄埔区人民政府与华中师范大学正式签订全面战略合作协议暨合作办学协议，华中师范大学黄埔实验学校确认落址于中建海丝城 15#16# 地块上。这所 12 年制学校由华中师大教育集团直接管理，规划 24 班小学和 54 班完全中学，目前对口 24 班小学建筑主体已封顶，预计 2026 年开学。
华中师范大学教育集团的实力不容小觑。其旗下的华中师大一附中成绩斐然，在清北率、一本率和全国排名等方面都表现出色。过往三年平均每年有 70 - 80 人被清北录取，远超广州前 5 的名校；2023 年高考一本上线率高达 99.12%，高于广州最高的华南师大附中；在全国百强中学排行榜中位居前列，而广州市仅有华南师大附中跻身榜单，排名第 15。此次华中师大黄埔实验学校是其在全国*打造的 12 年制学校，将为老黄埔的学子提供更连贯、更优质的教育服务。
老黄埔的楼市格局在旧改和教育资源升级的影响下发生了显著变化。曾经的 “老黄埔三杰”—— 万科文冲旧改城市之光、富力茅岗村旧改富颐华庭和横沙旧改中鼎珺合府，作为旧改最早、交楼最早的项目，已经形成了较为成熟的社区。但随着疫情后民企面临的困境，这些项目在施工和交付过程中也出现了一些问题，引发了业主维权。
如今，中建海丝城和中建玖合未来方洲等新项目的加入，加剧了市场竞争。新盘在价格和户型上具有一定优势，比如未来方洲 79 方可以做到三房两卫，总价约 310 万左右，相比之下，老黄埔三杰同类型户型的总价要高很多。然而，新盘也存在一些不足，如建设周期长，周边配套尚未完全成熟。
从居住体验来看，老黄埔三杰由于社区成熟，且相对远离主干道，居住起来更加舒适。而未来方洲紧贴黄埔东路，噪音问题较为突出，且其容积率较高，楼层达 47 - 57 层，居住舒适性有所牺牲。
对于购房者来说，在老黄埔买房需要综合考虑多方面因素。如果追求现成的配套和成熟的社区，老黄埔三杰的二手房是不错的选择，像万科城市之光的二手交易就比较频繁，认可度也很高，成交价稳定在 4.5 万左右。如果预算有限且着急上学，中鼎珺合府和富颐华庭虽然得房率相对较低，但进入二手市场后选择较多，能满足这部分购房者的需求。
而对于追求新房品质和性价比的购房者，中建海丝城和未来方洲等新项目则更具吸引力。海丝城适合 400 万以内的买家，其周边规划有商业综合体和公园，且临近地铁 5 号线双沙站，出行较为方便。未来方洲在户型设计上有一定优势，同样能满足刚需和改善型购房者的需求。
老黄埔正处于快速发展的阶段，教育资源的提升、楼市格局的变化以及城市更新的推进，都让这片区域充满了机遇和挑战。购房者在选择时，应根据自身的需求、预算和对未来的预期，谨慎做出决策，在这片充满潜力的区域找到最适合自己的家。
