从去年以来，广州楼市大的话题莫过于番禺翻红，而且是红到发紫的那一种红。
以至于在后台问我番禺能不能的人，都多了很多。
番禺买肯定是能买的，不过不能无脑买。
人性总喜欢追高追热，但无论买房还是买股票恰是反人性的。
所以一定要清楚自己的需求是什么?买它的逻辑是什么?
番禺在广州城市中的价值，不用我再赘述。
开发商和购房者的集体性投票，就已经给出了答案。
2023年上半年，广州的两轮土拍中，有8宗地块竞拍触顶摇号，其中有5宗地在番禺。
上半年，番禺的卖地总占地面积达36.7万㎡，同比大涨62%，力压一众中心区。
可见广州虽大，但番禺才是开发商们的小甜甜。
今年上半年全广州11个区的一二手房总共卖了9万多房，而番禺一二手房加起来一共卖了1万多套，算下来占比超超11%。
换句话说，上半年在广州每9个买了房的人里面，至少有1个买了番禺的房子。
跟大家聊聊番禺城市空间的发展格局。
整个番禺主要有5个大组团构成：
南站组团、长隆-万博组团、科创城-大学城组团、市桥组团、莲花湾组团。
番禺的土地供应也主要集中在这些组团，图中的蓝点+红数字，就是番禺在2023年的拟供应土地分布。
而在这些组团内部，还会有一些次生板块。比如：
属于长隆万博辐射范围的大石洛溪板块、华南板块;
市桥组团又可细分为番禺广场板块、市桥南板块、大夫山板块、祈福板块等;
莲花湾组团则有亚运城板块、化龙板块、石基板块等。
在番禺买房，也就是在几个大组团之间怎么选的问题。
注意，这些组团并不是“平级”关系，发展量能层级非常明显。
第一梯队，长隆万博组团;
第二梯队，南站组团、创新城组团;
第三地队，市桥组团;
第四梯队，莲花湾组团。
如果把上面的组团板块，看作番禺概念股。
1)长隆万博就是“番茅”，要基本面有基本面，要成长性有成长性，且有别人无法挑战的护城河，怎么吹它都不为过。
2)南站片区、创新城片区就是“白马股”，发展势能有一定积累，并进一步加速释放，长期看好、具有较高的买入价值。
3)市桥片区属于价值股，居住价值高，投资价值弱。
4)莲花湾片区是概念股，尚处于规划讲故事阶段。
说说具体的选筹建议：
1、如果你是改善型买家，预算充足，看重居住体验，商业配套什么的，都想要*的，也看中未来的增值空间，那就选长隆万博，没什么纠结的。
板块内的代表性新盘有这么几个，大家可以翻一下我之前的文章：
越秀和樾府：270㎡大平层，这是广州人能买到它的一次机会!
耀胜新世界尊府：打通任督二脉的长隆万博，谁是它的降龙十八掌?
越秀瑞麓府：单价不到5万，品质胜千万豪宅，这个盘买完就赚!
保利阅云台：此地一拍，番禺巨变!这些房子，可以买了
华润长隆万博悦府：N个粉丝在问!华润长隆悦府，能不能买?
2、如果你的工作和圈子在市中心，手中的预算只能在市中心买到老破小或者小两房的一手房，想在番禺买更舒适的大三房甚至是四房，那你可以考虑洛溪大石板块。
其卡在珠江新城CBD与万博CBD之间，地缘优点无出其右者。
目前洛溪大石板块主要以二手房为主，新房市场可以关注：
龙湖御湖境：这个盘，注定是广州江景豪宅的天花板
3、如果你是一个中产，预算上车长隆万博有点紧张，中短期以自住为主，未来有换房打算，可以考虑南站或创新城。
具体还是要看个人情况。
若你更看重地铁，活动轨迹主要集中在荔湾、越秀，或者说就是在万博上班的，那就选南站，而且那里的商业、办公也是自成一体。
目前的新盘有：
越秀星瀚：关于海珠西，我有新的买房思路!
越秀星寰：楼市稳不稳，就看这条路
城投岭南府、新鸿基峻銮
若你更看重要人文气息(那里有很多大学)，活动轨迹主要集中在琶洲、金融城，那就考虑创新城片区。
目前这个片区基本上是越秀的天下：
越秀大学星汇城：读懂“越大星”，就读懂了大学城2.0
越秀星汇文玺：2字头买广州大学城，95后小伙子，有眼光!
越秀大学城和樾府：广州这个盘，重新定义了“公园社区”
这两个片区的气质，还有给人的感觉是截然不同的，建议你去感受一下。
4、如果你是很刚的那种刚需，勉强能在番禺上车，买房为了自住，具体也要看个人倾向：
若你更在乎成熟的生活氛围，看重烟火气、看重地铁交通，可以考虑市桥南、番禺广场这些板块。
其中番禺广场在售的新盘有龙湖金地天峯与金海岸花园，不过都临近收尾阶段，均价在4字头，而二手房普遍价格2-3万/㎡，性价比更高。
上半年，大龙街好又多地块、番禺客运站两块地受热捧都封顶摇号，快的话，今年底或明年初就能入市。
钟情一手房的朋友，可以期待下。
不过，市桥的天花板也很明显，其并不在番禺重点发展的产业带上，所以对房价上涨不要有特别大的期待。
至于莲花湾组团的亚运城，则属于价格有*，有教育*和自成一城的自住优点;汽车小镇板块，则有产业优点。
它的问题在于偏居一隅，和长隆万博、南站的联动很弱，虽然有规划上的红利，但能兑现多少，是高度不确定的。
除非你的工作和生活就那边，否则不是特别建议。
不管你买房看不看重房价上涨，即便是出于未来好不好卖，建议大家在番禺买房时，能买得起4房就不要买3房，尤其是豪宅线(144㎡)以下的4房。
为什么这么说呢?
大家都知道，番禺长期以来都是广州的“睡城”，二手房成交量常年稳居前列。
这说明番禺二手房盘子很大，不缺供给。
所以你要考虑存量房市场产品的机构性供需差，如果你买的房子和市面上有大量同类，日后是很难出手的。
而整个番禺最不缺的就是3房。
因为以前番禺还是大盘时代的时候，八大金刚的户型以改善为主，做了大量的3房户型。
所以番禺二手房市场3房的挂牌量很大，反倒是4房比较少。
以番禺的网红二手盘万科欧泊为例：
要知道，万科欧泊是一个5000户的大型小区，4房户型在万科欧泊可以说是非常少。
除了总量比较少外，面积段上也有差异。
目前番禺大部分二手小区的四房面积都偏大，以八大金刚的锦绣香江为例，四房户型的面积在144㎡以上，超了豪宅线，需要缴纳3%的契税。
因此144㎡以下的4房，在番禺是一个更比较少的物种。像在万科欧泊，144㎡以下的4房更是只有8套房源挂牌，占比连3%都不到。
少才会有市场价值。
所以，除了板块地段，产品也是大家在番禺买房需要格外重视的。
至于新盘4房产品，可以重点关注哈下半年入市的龙湖御湖境。
产品定位主打四房户型，而且都是纯正的四房，户型设计也更符合现在的居住需求。
比如其在豪宅线以下的4房，就有三个面积端：115㎡、125㎡、143㎡。
以小的115㎡为例，赠送很大，据说使用率做到了95%，空间感可以媲美一些130多㎡的户型。
大家可以感受下户型图：
再比如越秀大学城和樾府，4房的面积，只需110㎡，尽量在总价可控的情况下，又满足了更多的功能性诉求，生来就是刚改的菜。
而且110㎡做4房2厅2卫，在番禺的新房市场也比较*，一般这个面积段3房居多。
