近一两年，天河、海珠相继进入了供应大年。
但两者不同的点是，当天河新盘还在走“刚需+改善”两手抓路线的时候，海珠开发商，在大户型方面，已开始狂飙突进了。
统计了一下，海珠今年已入市或预计今年的楼盘，常见的产品配置基本都是大户型。
比如，五一节前*开的保利四季和颂，起步户型就是108平，而且该户型货量仅有20多套，其他大部分都是120平以上的房源。
*近在广州之窗新开展厅的中国铁建·西派粤府，也是如此，*小户型也都是120平。
而即将出场的琶洲·樾，门槛更是高得吓人。
清一色的全是200平以上的面积，总共135套房源，主打227-261平四*五房，完全不给刚需机会。
虽然在售的也有少数几个刚需+刚改楼盘，但如中海观雲府等，已经进入尾盘阶段。
未来的来一段时间内，海珠市场的主力军还是大户型。
与户型面积一起水涨船高的，是价格。
截止到目前，海珠新房价格普遍在8万/平以上，如果购入一套120平的房源，计算下来，总价起码在千万以上。
中指院数据显示，2022年海珠的套均总价达到了1314万，比天河贵了将近一倍。
对于很多刚需购房者来说，海珠对他们其实已经关上了大门。
反观天河方面，虽然单价也不低，但有小面积户型的楼盘较多，门槛总体上没有那么高不可攀。
所以，一些刚需在被“甩出”海珠后，反而会往涌向天河、荔湾。
过半地块楼面价超4万
海珠新盘豪宅属性足
海珠开发商一声招呼都不打，就集体把刚需客给抛弃了。
其中原因，除了此前我们讨论过的因素外(海珠的开发商，已经放弃刚需了?)，楼市君与业内人士交流之后，还得出了以下几个新结论：
*先，拿地成本贵，推高了购房门槛，刚需被拒之门外 。
从2021年到现在，海珠总共出让了12宗宅地，其中地价超过4万/平的，就有6宗之多，占比达到50%。
像去年出让的保利四季和颂、中国铁建·西派粤府所在地块，楼面价就分别为4.8万/平、4.3万/平。
对比周边，这两个新项目的“面粉价”都接近一些二手楼盘的“面包价”了。
开发商要想覆盖掉拿地与建设成本，新房售价自然也就需要标的高一点。
这样的项目越多，市场就越容易形成高价氛围，从而进一步带动市场价格冲高。
从而使刚需上车难度越来越大，甚*被拒之门外。
其次，除了地价高之外，海珠的豪宅属性更具普遍性，做大户型或者豪宅容易被市场接受。
如果仔细观察海珠近两年新出让的地块，会发现，它们大致可以分为两大类：*类，是有江景资源，比如西派粤府、越秀珠实城发江湾和樾，位于珠江后航道，景观资质不错。
海珠江景航拍 广州楼市发布摄这一类的江景地块，是打造*住区项目的理想之选。在地价不菲的情况下，新房售价高的刚需户型，可能会缺少市场，但选择做大户型和改善楼盘，反而会被市场青睐。要知道，目前珠江后航道的二手房挂牌*已经突破10万/平。
第二类，有琶洲CBD概念，如从琶洲南TOD、保利湖光悦色、招商保利海珠天珺，以及接下来要面世的石榴岗地块、龙潭TOD等。
主打的都是琶洲或泛琶洲概念，有CBD加持，*属性拉满，不做*豪宅或者大户型，都对不起CBD的调性。
况且，靠着琶洲CBD概念，单价能轻轻松松卖到8万+/平，还供不应求。
这也就是为什么海珠开发商一股脑抛弃刚需的原因。
20年楼龄以上占比超60%
海珠改善需求旺盛
可能很多人会忧虑，开发商集体做改善，市场会很拥挤。
但事实上并非如此。
目前，海珠老破旧扎堆，换房需求非常大。
据统计，在广州12万套的二手挂牌方圆中，超过20年楼龄的，占比*的是越秀，其次就是海珠。
站在广州塔附近随便一拍，一眼望去，一大片都是老破旧小区。
而这些，恰恰就是海珠市场的置换需求。
去年，海珠一二手合计成交1.23万套，其中二手房就有1.1万套，占比接近90%。
可以说，海珠的*市场，大半部分都能被置换需求消化掉。
海珠开发商走*改善的路子，其实是踩中了市场节奏。
而且，你现在看到，海珠*新盘虽然遍地开花，但总货量还不够荔湾一个广船、黄埔一个旧改盘多。
所以，截*到今年4月，海珠的新房消化周期只有11个月，是全市*低的一个。
只要市场价格合理，海珠未来大概率还是会呈现供不应求的局面。
对此，你怎么看~
