近期，黄埔东荟城已从*低成交3.3万/平，到普遍挂牌3.3-3.5万/平，引得众人唏嘘。不仅如此，发现整个云埔板块都在加速跌回2020年，2字头挂牌开始频现。内有二手降价，外有旧改入局，未来的云埔又该怎么买？
在新房普遍内卷的行情下，云埔一二手倒挂不断加剧，让众多网红*二手的价格都卷回到了几年前。
比如，一套云埔网红盘——万科金色梦想的77平三房户型，挂牌仅2.8万/平。要知道，在2021年7月-8月的高光期，万科金色梦想同户型房源成交单价纷纷去到了4万/平。而就是这样同面积的一套房子，晚一年半卖，就跌了1.1万/平，总价更是亏了约85万，直接跌回2020年。
再比如，另一个云埔网红二手，中海誉城北苑，更是挂出一套单价仅2.6万/平的76平房源。
要知道，2020年中海誉城也曾挂出一套2.9万/平的房源，引得众多买家哄抢，如今都低*2.6万/平了，却鲜有人问津，不仅令人唏嘘。
此外，还有挂牌仅2.5万/平的越秀岭南雅筑，82平房源总价仅210万，这价格已经比隔壁某新盘促销价还香了。
同样在去年高光时刻，同面积户型普遍成交都在3.7万/平，如今一年半过去，跌了1.2万/平，回落到2020年水平。
当然，降价房源还有很多，楼市君就不在此一一列举了，只能说，年底刚需淘笋多看看这，准没错。
从上不难看出，云埔市场竞争真的挺激烈，不论是新房还是二手，大家都用出了浑身解数。那么，明年云埔的竞争格局怎么走？还能买吗？今天楼市君就来讲讲自己的看法。二手方面，统计了东荟城、春树里、中海誉城、万科金梦、云峰原著、岭南雅筑、杉和田等7个项目，合计总套数约2万套左右。新房方面，保利锦上约800套，*城全盘约8000套（不算回迁）、时代天境约1100套，时代天韵约3500套，约1.3万套。
也就是说，即便不算上未来新增的，目前这里就已经有了大约3.3万套住宅库存。目前来看，未来云埔的供应，除开拍地外，主要将以旧改为主。比如，11月份获批的万科洋城村改造，将贡献约1000套供应；还有格岗融资区，将贡献约4300套供应。
再加上星河华甫、荷村融资区共约3500套，萝岗立交融资区约3200套，未来旧改项目供应商品房约1.2万套。
也就是说，云埔目前已经摆上台面的库存+增量，已达到约4.5万套住宅。要知道，根据七普数据显示，云埔街道总人口仅20.86万人，显然现有的库存量已经超越了本土需求。
货多客少，未来都是要竞争的。那么，究竟哪些云埔的房子需要及时放手，哪些则可以购入呢？考虑到目前购入云埔的主要群体，大多是科学城区府外溢客，更多需求是自住，刚需上车。所以未来接手云埔的人群，基本上也会相同，价值能站稳的项目，一定是能满足租住需求的。所以，认为这4个点，大家在云埔置业的时候能够参考参考。1、考虑到开源大道堵车严重，置业云埔*先要考虑距离香雪地铁站近的项目，拥有公共交通的项目，价值更稳。
2、云埔本身无大型商业体，优先考虑自建商业，或小区内部底商丰富的项目，生活会更便利。
3、云埔目前楼盘对口小学都不差，但初中需要摇号，所以拥有九年一贯制学校的项目，确定性更稳。4、未来云埔会有大量旧改供应，产品必然是越来越卷，选择那些户型方正，无明显缺陷的三房，未来流通性会更好。虽然云埔未来竞争不会减弱，但作为科学城*明显的价值*，依然会是广大刚需置业者的选择。
来源:广州房产之家
