有时候，不经意间走在路上会有大发现。
昨天，路过猎德地铁站，居然看到新鸿基南站TOD项目出海报了。
这是即将入市的信号！！！
值得关注的还有，海报上“划时代的*”的宣传让人好奇，究竟有什么猛料，才敢有这么大的口气？
另外，现在广州南站周边是广州城投的主场，有花城汇、广州城投·领南府、足球公园项目，新鸿基南站TOD项目能抢赢风头？
来，斟茶挖一挖！
对标香港ICC
2021年4月26日，新鸿基以底价78.82亿元，楼面价11493元/㎡的价格，拿下了广州南站TOD项目地块，正式落子广州南站。
按照港企的作风，入市可能会等等……不过，区姐打听了一下，项目已经在IGC开放展厅！！
这么新鲜的料，自然不能放过，直接改道前往IGC的展厅。
据介绍，广州南站TOD项目命名广州环球贸易广场（ICC），对标香港西九龙的ICC。
科普一下，香港ICC是西九龙TOD项目，有着全港*高的写字楼，住宅的代表——天玺，成交价突破120万/㎡，很壕。
此外，香港ICC是新鸿基一流商业运营才能的代表，引进世界*高的酒店香港丽思卡尔顿酒店和*购物*，吸引一众跨国企业、金融机构和其他大型企业入驻承租。
而广州南站TOD项目规划办公楼、商场、酒店、住宅、公寓及公共交通设施等，与香港西九龙TOD如出一辙，定位确实有点看头。
项目预计于2025年起分阶段落成，其中住宅建设打领头阵。
据展厅工作人员介绍，项目12月份会在天河北峻林开设临时营销*，同时收筹开卖，明年5月将在广州南站TOD项目处开放营销*。
你一定好奇，产品和价位如何？
项目的口风很严，只透露从南边地块开始往北卖，*靠近商业综合体。
据了解，项目的打造团队很牛，包括美国SOM、日本NIKKEN、美国swa等等，以上都是*项目中常见的设计大牛，莫非新鸿基要在广州南站打造豪宅产品？
仅规划一所幼儿园
正面挖不到满意的料，侧面总会有突破口？
恰好，今年11月15日，广州自规局公布了关于广州南站TOD项目住宅地块的批后公布。
从中了解到，新鸿基广州南站TOD住宅项目总用地规模70502㎡，分为5个地块。
其中078地块为宅地，未出规划；085地块为幼儿园用地，111地块、107地块、090地块为宅地。
另外，现公布的住宅地块建筑高为24-29层，容积率多是3左右，绿化率35%，从布局猜测，产品可能定位刚改/改善级别。
从规划看，还有几点值得注意：
其一，3块宅地偏小分散，配套散落，且周边临近道路，或不是大社区居住氛围。
其二，项目目前仅规划了一所幼儿园，小学/初中靠蹭周边。
其三，车位方面存在相邻地块调配，或会影响各自分社区的纯粹居住氛围。
如此的情况，能否比肩香港ICC，貌似要打上一个问号。
与广州城投·领南府PK，谁能赢？
目前，广州南站板块内的在售项目不多，其中广州城投·领南府是今年开盘的项目，两者PK，谁能赢？
从交通上，广州城投·领南府距离2线交汇的石壁站C出口约500米，步行约7*；
而新鸿基广州南站TOD项目，虽然有广州南站的4地铁交汇作为支撑，但是*近地铁站的是商业综合体地块，住宅111地块到广州南站地铁站约1公里。
从教育上，新鸿基广州南站TOD项目配建一所幼儿园，小学看村小韦大小学，初中看广东第二师范学院广州南站附属学校；而广州城投·领南府旁边就是番禺区南站小学。
从商业上，新鸿基广州南站TOD项目自带的商业综合体，碾压性战胜广州城投·领南府的底商级商业配套。
从社区上看，广州城投·领南府是目前板块内*大的一块整体宅地，园林和配套集中，而新鸿基广州南站TOD项目则是分散。
示意图
新鸿基折戟，加速广州项目动作？
众所周知，新鸿基是香港甚*亚洲富有的开发商，净资产高达6900多亿，以往是行业“稳发展”的尖子生，盈利能力一等一地厉害。
但是，千里马总有一失。
根据新鸿基地产发布的2022年财报，2021年7月1日-2022年6月30日，公司营业收入777.47亿港元，同比下降8.81%，公司股东应占年度溢利255.60亿港元，同比下降4.22%。
再往前看，下滑已有注脚。
据新鸿基地产发布2021—2022年度中期业绩报告，2021年下半年公司收入为401.53亿港元，同比减少约12.84％，其中内地物业销售溢利为6.22亿港元，较去年同期减少2/3。
梳理新鸿基“跑不动”的原因，或与“捂盘运营”不无关系。
近两年内地楼市不景气，而新鸿基靠不停打造概念和炒作开工时间带来地价的上涨，但在寒冬般的市场下，内地消费者会买单？
或许是吸取教训，新鸿基在广州的两个TOD新项目，动作有所加速。
一是，广州南站TOD项目即将入市。
二是，新鸿基庆盛TOD项目取得重大的进展，9月底板浇筑顺利完成，正进行地下结构全面建设阶段，距离入市进了一步。
图源：南沙部落
加快的速度以适应内地的市场节奏，但是否能够扭转销售下去的局势，未来拭目以待。
