前两天，我们写了一篇广州豪宅的新旧对比。
其中，作为新晋豪宅区，琶洲被提及的次数*多。
这并不意外。
毕竟现在的琶洲，就有琶洲南TOD项目、保利招商海珠天珺、保利湖光悦色三大豪宅新盘。
而在后面，还有赤沙车辆段二期地块、石榴岗南侧台涌地块和前几天刚刚被成功出让的琶洲西地块。
大有成为广州下一个豪宅区的趋势。
这两天，我们把目前在售的三个豪宅盘以及几个待入市的地块，都去实地探访了下。
一圈看下来之后，有两个观点：
*，琶洲新盘越来越多，但离普通人越来越远。
第二，强如琶洲这样的概念兑现区域，也不是任何一个豪宅就很能打。
01
先看的，还是板块的*火楼盘琶洲南 TOD。
这是一个建在地铁11号线赤沙车辆段之上，集商业办公、品质住宅和公服配套为一体的城市综合体。
4月，琶洲南 TOD*期开盘，单价 9.2-13 万元 /㎡，*低入手门槛高达 1300 万。
*日去化 95%。
受关注的点，不外乎这么几个：区位无敌、TOD综合体的产城融合，靠近琶洲西区、配套成熟，再加上还不错的项目规划。
我们和几个买了的朋友谈论过，打动他们的点，也基本是这么几个。
当然，这也是一个比较傲娇的项目。
前期的卖房，都不在项目那，单靠展厅和PPT就搞定。
所以我们在现场，看到琶洲南项目的进度，其实和其他项目并不太一样，项目售楼部和园林展示区还需要点时间。
而后续的琶洲南TOD二期，如果快的话，今年有希望，据说有125、140、205、265、310平四*五房户型。
目测又是被围抢的节奏。
02
相比之下，位于新港东这边的保利招商海珠天珺，*近的二期产品，和一期的高调不同，走了顺推的路线。
虽然据说卖的也不错。
这个盘*很明显。
一个是靠近居住氛围更浓烈的琶洲东区，距离保利广场、万胜广场等琶洲商圈都很近，距离琶洲会展*的中区和互联网企业齐聚的西区，也不过几*的车程。
其次，虽然项目不是一线临江，但也可以望江，属于一个还算不错的江景豪宅。
但不足也很多。
比如说城市界面一般般，一路之隔就是尚未改造的黄埔村，而且周边都是一些产业园，整体环境一般，而且教育资源一般。
项目本身还是个小项目。（但这一点，各有好坏）
但整体来看，如果价格合适，依然值得选择。
03
相比之下，更为尴尬的，还是天斯地块，如今的保利湖光悦色。
相比赤沙TOD地块，被保利拿下的天斯地块优缺点过于明显。
虽然项目是去年保利以总价383562万元拿下的海珠天斯地块，折合楼面价44372元/平，位居广州楼面价*8，号称要对标琶洲南TOD。
但无论景观、配套、轨道交通方面，天斯地块各项条件均较为平庸，虽然大区位位置还不错，但输在了实际位置上。
而且项目不大，配套基本没有，外围的配套，又满足不了需求。
着实头疼。
*终的价格和成绩也印证了这一个尴尬。
项目*开价仅7.5-9.6万/平，远低于此前10万+的吹风价。
同时，第三方数据显示，保利湖光悦色*开去化只有31%，后面早早就上了渠道。
不过盘叔需要多说一句，保利湖光悦色的产品做得还是很不错的，算是我们比较喜欢的了。
换个位置，或许能大卖。
可惜没如果。
所以单就这三个项目，如果预算足够，选择排序基本没有悬念：
优选琶洲南TOD项目，其次保利招商海珠天珺。
*于保利湖光悦色，要不看看后面几个地块会做出怎样的产品，再考虑入不入。
是的，接下来的琶洲，还不止这些。
赤沙车辆段二期地块、石榴岗南侧台涌地块、琶洲西地块，都已经成交出让了。
他们同样有各自的*。
不急着入市的买家，可以再等等这些。
而回到琶洲的豪宅成色，大家需要坚信的一点是：
众多豪宅的加入、房价的持续上涨，在某种程度上正在慢慢让琶洲豪宅区的成色更加浓厚，也会让琶洲的地段价值更加凸显。
但不代表着所有的琶洲豪宅新盘，都值得被选，冲着琶洲的价值而盲目入场，会摔得很疼。
有价值的豪宅，才更值得被选择。
毕竟，在地段都同等出色或者大差不差的情况下，价值的差距更多体现在了细节上。
错一步，全盘皆输。
