暴雨之后的周五我花了一大半时间堵在路上，看了黄埔天河交界的两个新盘。隔日的周六，珠江花城二期开盘已是人潮涌动。当我从茅岗路开进去的时候，和我同行的中介小哥说，如果带客户走这条路来看房：“肯定凉凉。”我虽然事先已经知道珠江花城的地理位置，但看到村路以及厂房仓库，周边的景象着实倍添尴尬。以为已经进入黄埔工业区，却一个拐弯转进了天河区，6000户地铁学府大盘标语高高在上，12年双省级学校吸引着大批为娃操心的家长们。开发商说自己是天河心，其实打开地图看看，珠江花城的位置是“夹心”：北边是萝岗，南边是鱼珠金融城，西边是奥体牛奶厂，东边是黄埔工业区。可以说，去哪里都方便，也是去哪里都不方便。19号线远期规划的地铁暂时不要想它，出行全靠汽车，在工业区里穿梭。楼盘周边是工业区，比村要难搞太多，村子的旧改是未来被政府*推进的，而正在运行中的工业园，在没能很好地转移功能情况下，中短期都不可能变动。哪怕珠实是国企又怎样？它只是市级。珠江花城南侧的广东金属物资市场，属于广物集团，广物是省级国企。再想想黄埔的大bug石化厂，在当下眼见未来的经济环境里，你觉得期盼搬迁带来房价暴击，可能性为多少？说回珠江花城，因为行政区划分到了天河，所以它可以打一张天河区在售新盘牌，只是周边配套讲真不给力，还不如萝岗的品秀星樾。“住在鸟语花香里不好吗？”一位95后这么跟我说，和我同去的小哥也是打心底里更喜欢品秀。咨询我的年轻客户，几乎没有问过珠江花城的，反而买入品秀的不在少数。对于他们，地铁比学位更重要，居住氛围让自己更愿意留下来。你问他们，买新盘也不太想涨幅什么的，就是“自己住”。珠江花城真正的王牌就是学位，暂时未定的*标准小学。天河区正在打造*，这一点，其他地方的实力和执行力是远远比不上的。即便如此，如果是为了学位，牺牲居住环境与交通便利度，以近5w的单价买入。一旦出现像广钢、牛奶厂等事件，就是黑天鹅。个中风险你得自己去评估了，对于新组建家庭：多一间房+学位齐全，足矣打动心扉。特别是300来万的总价预算，珠江花城的76平米两房、82平米小三房，大概是上车天河的*后机会。特别要点赞82的户型，它赠送的部分直接被划分成一间小房，不像其他户型是送在入户花园，有点鸡肋。这个类横厅既保留了私密度，也减少了过道面积的浪费。房间都采用全落地窗设计，没有飘窗，整个空间更明亮宽敞。哪怕是小户型，也方方正正不马虎，珠实以房地产为主，产品力果然很不错。比起兰亭盛荟对小户型的“兑付”，从房子内部角度看珠江花城还是很良心的。 从珠江花城出来，直奔鹭山府。它还没有开盘，但售楼部已经准备好迎接各方好奇的客人了。我进去后跟销售直说是媒体，她们态度很开放，还说更喜欢人们看完其他盘后再来这边。两位央企联手弄的一个精致小盘，想必是不慌不忙卖的，广告已经打得*，售楼部还弥漫着冷白调高冷范。五矿地产进广州3年，拿了3个地皮，其余两个偏的做豪宅，黄埔这个也走*路线。招商蛇口是深圳的大地主，slogan为“城市和园区运营服务商”，在社区打造方面做得很好。只是，我了解到鹭山府拿地、开发、设计的主力是五矿，招商估计来搭台子的。并且那么小的地方，没法施展出什么。按照销售的介绍，以后楼盘的一二楼都是挑高，不住人用来做老年人活动*以及托儿所等设施服务。整个楼盘，三栋450户。背后小山包是鸟类自然保护区，人不能走上去，但是房间可以望景。不远处一公里，鱼珠板块*的次新房保利学府里矗立。我曾给过保利学府里很高的评价，那个12年*起码名义上是确定真实的，虽然很多黄埔土著人民吐槽学位质量很水。鹭山府与学府里所享有的板块*是一样的，但学位是村小。马路对面是茅岗村旧改，回迁房已经陆续建起来，届时会有万科等房企去开发。鹭山府18年拿地，说是打造“零回迁房人文社区”。其实就那么三栋，没有回迁房，也不影响村民们自掏腰包买呀。何况，它的定价预计上5w，没有两房，冲着改善型需求开发。95平米的三房户型不错，动静分离过道短，可是我不太喜欢114平米的四房，横厅设计虽然全明全景，也意味着私密性会差。进门口旁边是厕所，我还*次见。 北边的那个强劲竞争对手保利天汇，二期开盘错开了当下的时间。珠江花城和鹭山府两个盘的销售都是合景负责，珠江花城开盘后销售们都被调配去那边支援。我预判天河当下的一手房市场，珠江花城的流量还将占据大头，鹭山府的开盘也许会推迟（现在可以认筹）。珠江花城我认为很适合400w以下能力的刚需上车族家庭，超过600w没有太多必要考虑，投资劝退。鹭山府的体量太小，且处在路口会有些噪音问题。小盘是双刃剑，成不了社区形态，但也因为货少*度高。鹭山府是有投资价值的，改善买也行，一定是*前沿的产品，有品质保障的物业，然而一切都反映到了价格上。*后再给大家讨论一些观点吧。有一种盘，叫“雨后春笋盘”，超过3000户都算，特别是户型多又杂还带毛胚的那种。买入时候觉得靠谱，配套都有人也多，到了卖的时候就会发现：行情好踩踏，行情不好也踩踏，置换一把辛酸泪。*好的是一千多，不超两千的住家盘。那天我去踩盘时刚好碰到没人，看不了用户群画像。堵车的烦躁、天气的闷热让我没什么耐心，以上是很不细致的记录，还请大家有用信息多多补充。
来源:广州房产之家
