近期一连串积极信号，推动市场的持续回暖。
近期，楼市传来的密集消息，有两大层面值得关注。
随着市场回温，近期*区不少新盘已出现加推上调价格或收回优惠的现象。
广州5月*区部分板块新盘价格变化一览 | ||||
| 区域 | 板块 | 项目 | 价格（万/平） | 环比上批加推涨幅（元/平） |
| 天河 | 天河智谷 | ***城 | 6.1-7万 | 2000↑ |
| 黄埔 | 黄陂 | *****汇 | 4.58-4.8 | 2000↑ |
| 科学城 | ****城 | 3.6-3.9 | 1000↑ | |
| *****际 | 4.3-4.8 | 2000↑ | ||
| 星***** | 4.5-4.7 | 1000↑ | ||
| 老黄埔 | *******庭 | 4.8-5.5 | 3000↑ | |
| ***城 | 3.4 | 2000↑ | ||
| 荔湾 | 芳村 | *****府 | 5.5-6.2 | 1000↑ |
| *****启 | 4.7-5.3 | 3000↑ | ||
不难发现，市场对利好的反应速度，远比你想象中要快。在*区市场率先回暖之际，抢先出手的都是哪些买家？
那么，改善客如何在市区买够用的舒适三房，对得起自己的辛苦打拼？
这无疑是个值得探讨的技术活。
下面，我们不妨围绕这些关键指标，对上述四大热门板块来一次综合PK。
板块宜居值PK
地段+交通+配套成熟度
海珠西本身就是海珠人口*密集，发展时间较早的片区，居住氛围浓厚。
从交通格局来看，板块内地铁2号线、广佛线等已开通，未来还有11、10号线等在建新线，能满足“CBD半*通勤”的要求。
得益于老城区的配套沉淀，商业配套、教育资源相对充足，基本能满足日常生活所需。
但在城市面貌上，现阶段海珠西仍在推进旧改，部分新盘周边居住环境的改善还需一定的时间。
广钢方面，经过9年风雨岁月，已从当初的工业荣耀，摇身变成一座宜居新城。
不同于其他新城，这里已形成浓厚的居住氛围：到晚上8点后，北区住宅亮灯率普遍在70-80%，入住率清晰可见。
价值成长值PK
房地产价值是看未来兑现的
从潜力维度看，不同于前者，海珠西的价值增量则在于旧改蓝图的兑现。
*于广钢板块，在区位上来看，既承接白鹅潭CBD、聚龙湾商务区的辐射，又更近广船综合体、广州国际医药港。
再到*受关注的广钢*公园，现阶段已明确工程建设17项流程，并对广钢业主开展问卷调查，方便接下来更好地推进，值得期待。
值得一提的是，不久前广钢周边在建地铁刷新进度，四通八达的交通格局将照进现实...诸多利好，将在未来几年内相继兑现。
产品战力值PK
居住体验+功能实用性
从市场数据来看，广州三四房越做越小的趋势很明显，特别是天河东板块。
目前，天河东在售新盘中，有个明显的产品特点是得房率高，常比其他楼盘多一间“房”。
通过面积控制低总价，做到70多平小三房，兼具功能性和性价比，对刚需买家颇为有效。
但对于追求舒适性的改善客来说，过于讲究功能性，牺牲居住尺度的舒适性，与改善的初衷有所违背。
当然了，对于产品的居住舒适度，不止空间尺度，朝向也是加分项。
来看海珠西这边，以昌岗某盘为例，三房单位面积段都在80+平，多为偏北向，朝南的主要为四房户型。
这也不难理解，在*的*区，开发商往往会将南向、景观面*好的留给大户型，以实现利润*大化。
*于户型格局上，其80多平三房整体中规中矩，且部分卧室未设大飘窗，也存在些过道面积的浪费。
海珠西某盘部分三房户型示意
花地湾★★★★
通过总价600-700万的三房筛选，花地湾在售的约106平南向大三房也能满足条件。
其在空间尺度上，比天河东、海珠西三房要大，且朝向也有明显*。
不过，这款户型在产品设计上较为常规，实用率约78%，且对比周边同价位的三房，在功能性的创新亮点相对逊色。
约98平三房户型图
其次，在功能上也有不少亮点，比如南向面宽超9米、阳台超6米，主套空间还配有超6米L型南向转角大飘窗，把南向*发挥到*。
还有LDK一体化、交互式厨房的设计，这些配置往往在豪宅产品才能看到，气派感十足。
约98平三房板房效果图
关注市场的买家应该知道，目前广钢在售的约98方南向大三房，就来自中海·保利朗阅。
不同于其他三大板块，广钢经过9年发展，新房供应相当紧缺：2021年供求比更是低*0.25，买少见少。
广钢航拍图
广钢新城从青铜变成王者，这两家央企功不可没。
8年前，板块*批住宅由中海、保利落下，*今参与开发广钢13盘，占据广钢市场份额超7成，影响力相当大。
在他们牵线下，板块配套落地迅速，比如中海花湾天地满足业主的生活需求、保利带来荔湾*所华师附小...
经过多年沉淀，这两家央企熟悉广钢市场、深谙买家需求，打造了一个个*项目。
对比以往广钢市面上的产品，中海·保利朗阅实现全维度的升级，涵盖社区规划、园林设计、产品研磨3大层面。
*先，在社区规划上，坚持“以人为本”贯穿整个项目。
市面上做到全南向的项目并不多见，即便在广钢市场乃周边竞品，大户型尚且还有北向的，小户型北向则更常见，在项目这点做出较大突破。
中海·保利朗阅项目效果图
难得的是，在保利全生命周期居住系统2.0下，项目以科技为健康社区赋能：
无接触通行，人脸识别即可出入小区；电梯配备纳米水离子空气净化器，减少细菌传播；玄关柜配置衣柜精灵、鞋柜精灵，有效消毒...
其次，是社区园林观赏性与功能性的升级。
不同于以往广钢多数社区园林的观赏性基调，项目更注重观赏与功能的融合。
效果图（仅供参考，不作为交付承诺）
再细看，这里还有“两轴一环”的格局，“精、聚、游、颜、乐”5大雅趣生活空间便藏身其中。
这为业主搭建休闲时间的生活实景，也奠定了整个项目人文关怀的基调。
“两轴一环”示意图（仅供参考，不作为交付承诺）
在社区内部，分布有全民健身空间、无边泳池、林下书吧、国潮乐园等，让家庭每个成员都能找到合适场所，将休闲时间以健康生活方式填充。
效果图（仅供参考，不作为交付承诺）
*后，注入创新性与定制化的产品，也是项目的一大王牌。
基于对广钢市场需求的洞察，中海·保利朗阅的产品定位和面积段颇为精准。
除约98平三房外，项目还有约128平、182平改善型四房，在近半年广钢市场几乎没有过，供应*。
这个产品面积段也是目前广钢二手市场*抢手的，近期广钢成交的高价二手房源，就是*好的例子。
具体到产品上，这2款户型亦搭配了豪宅配置，融入“1+X”客厅等创新功能，极大地丰富体验感。
